住宅ローン・諸費用ローンを完済したのに抵当権を抹消していない｜抹消書類をなくした場合の対処方法
住宅ローン・諸費用ローンを完済したのに抵当権を抹消していない｜抹消書類をなくした場合の対処方法 住宅...
司法書士法人ＪＯネットワーク
住宅ローンを完済した後、抵当権抹消登記を自分で申請しようと考える方は少なくありません。
金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届き、法務局のホームページを見ながら申請書を作成すれば、自分でもできそうに見えるかもしれません。
実際、抵当権抹消登記は、不動産登記の中では比較的シンプルに見える手続きです。
住宅ローンを完済した。
金融機関から書類が届いた。
申請書を書いて法務局へ出せばよい。
このように考えられがちです。
しかし、実務では注意すべき点がたくさんあります。
特に多い誤解が、「住宅ローンだから、建物だけ抵当権抹消登記を申請すればよいのではないか」というものです。
住宅ローンという言葉から、建物に付いている抵当権だけを消せばよいと思ってしまう方がいます。
しかし、住宅ローンの抵当権は、建物だけでなく、土地にも設定されていることが多くあります。
さらに、土地が一筆だけとは限りません。
建物の敷地となっている土地が複数筆に分かれていることもあります。
マンションであれば、敷地権が関係します。
共有道路持分や私道持分にも抵当権が付いていることがあります。
敷地権の種類が所有権ではなく、地上権や賃借権である場合もあります。
つまり、住宅ローンだからといって、抹消すべき対象が建物だけとは限りません。
抵当権は、複数の不動産を共同担保として設定されていることがあります。
共同担保となっている不動産の一部だけを抹消してしまうと、他の不動産には抵当権が残ったままになります。
その結果、売却、借換え、相続、追加融資などの場面で、後から問題になることがあります。
この記事では、自分で抵当権抹消登記を申請するときに気を付けるべきポイント、共同担保の確認方法、建物だけ申請してはいけない理由、土地・建物・敷地権・共有道路持分などを見落とさないための考え方について、司法書士の実務目線で解説します。
まず大前提として、住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権は自動的には消えません。
金融機関への返済が終わったことと、登記簿上の抵当権が抹消されることは、別の手続きです。
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が交付されます。
その書類を使って、所有者側が法務局へ抵当権抹消登記を申請します。
この登記が完了して初めて、登記簿上の抵当権が抹消された状態になります。
金融機関の内部では完済処理が完了していても、法務局が自動的に抵当権を消してくれるわけではありません。
そのため、住宅ローンを完済した方は、金融機関から届いた書類を確認し、抵当権抹消登記を行う必要があります。
ご自身で申請することもできますが、その場合には、抹消する不動産の範囲を正確に確認することが非常に重要です。
住宅ローンという言葉から、「住宅、つまり建物に付いている抵当権を消せばよい」と考える方がいます。
しかし、住宅ローンの担保は、通常、建物だけではありません。
一戸建てであれば、建物だけでなく、その敷地である土地にも抵当権が設定されていることが一般的です。
建物だけに抵当権が付いていて、土地には何も付いていないという方がむしろ例外的です。
金融機関は、住宅ローンの担保として、建物と土地を一体として評価します。
そのため、登記簿上も、土地と建物の両方に抵当権が設定されていることが多いのです。
もし、建物だけ抵当権抹消登記を申請し、土地の抵当権を抹消しなかった場合、建物の登記簿はきれいになっても、土地の登記簿には抵当権が残ります。
その状態で将来売却しようとすると、買主や金融機関から「土地に抵当権が残っています」と指摘されることになります。
住宅ローンの抵当権抹消では、建物だけでなく、土地も含めて確認する必要があります。
共同担保とは、一つの債権を担保するために、複数の不動産に抵当権などの担保権が設定されている状態をいいます。
住宅ローンでは、土地と建物の両方が共同担保になっていることがよくあります。
たとえば、３，０００万円の住宅ローンについて、土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合です。
この場合、土地の登記簿にも抵当権が記録され、建物の登記簿にも同じ住宅ローンを担保する抵当権が記録されます。
登記簿を確認すると、共同担保目録番号が記載されていることがあります。
共同担保目録には、その抵当権がどの不動産に共同で設定されているかが記録されています。
つまり、建物の登記簿だけを見て抵当権があることを確認しても、それで全部が分かるわけではありません。
その抵当権が、他の土地や建物にも共同担保として設定されていないかを確認する必要があります。
抵当権抹消登記では、共同担保になっている不動産を漏れなく確認することが大切です。
共同担保を見落として、一部の不動産だけ抵当権抹消登記を申請すると、申請していない不動産には抵当権が残ります。
たとえば、土地と建物が共同担保になっているのに、建物だけ抹消登記を申請したとします。
この場合、建物の抵当権は抹消されても、土地の抵当権は残る可能性があります。
また、土地が複数筆ある場合、一部の土地だけ抹消して、別の土地に抵当権が残ってしまうこともあります。
共有道路持分や私道持分が共同担保に入っている場合、それを見落とすと、道路持分だけ抵当権が残ることがあります。
普段使っている自宅や建物の登記簿だけを確認して、「抵当権は消えた」と思っていても、共有道路持分に抵当権が残っていると、将来売却するときに問題になることがあります。
買主や買主側金融機関は、売買対象不動産に古い抵当権が残っている状態を嫌います。
完済済みであっても、登記簿に抵当権が残っていれば、抹消登記が必要になります。
共同担保の見落としは、後から発覚すると非常に面倒です。
自分で抵当権抹消登記をする場合には、どの不動産に抵当権が付いているのかを最初に正確に確認しましょう。
抵当権抹消登記で確認すべき不動産は、建物だけではありません。
主に次のようなものがあります。
特に一戸建ての分譲地では、自宅敷地とは別に、私道持分や共有道路持分を持っていることがあります。
道路部分は普段意識しにくく、固定資産税評価額も低かったり、課税明細で分かりにくかったりすることがあります。
しかし、住宅ローンの担保設定時には、この共有道路持分も共同担保に入っていることがあります。
共有道路持分に抵当権が残っていると、将来その不動産を売却するときに、売買対象の一部に担保権が残っていることになります。
また、敷地が一筆ではなく、複数筆に分かれているケースもあります。
見た目には一つの敷地でも、登記上は複数の土地で構成されていることがあります。
この場合、すべての筆に抵当権が設定されているか、どの筆を抹消する必要があるかを確認しなければなりません。
マンションの場合、登記簿の見方が一戸建てとは異なります。
マンションの一室は、区分建物として登記されています。
その建物に敷地権が付いている場合、建物の登記記録の中に敷地権の表示があります。
敷地権とは、マンションの敷地を利用する権利であり、所有権である場合もあれば、地上権や賃借権である場合もあります。
一般の方は、マンションを「部屋」として認識していることが多いですが、登記上は、専有部分である建物と、その敷地を利用する権利が一体となっていることがあります。
住宅ローンの抵当権は、この区分建物と敷地権に及ぶ形で設定されていることがあります。
そのため、マンションの抵当権抹消登記では、建物だけを見ればよいというものではありません。
敷地権の表示、敷地権の種類、敷地権割合、抵当権の記載を確認する必要があります。
敷地権が所有権なのか、地上権なのか、賃借権なのかによって、登記上の見え方も変わります。
マンションの抵当権抹消を自分で申請する場合には、区分建物の登記事項証明書をきちんと確認し、敷地権の有無を見落とさないようにしましょう。
一戸建て住宅で特に注意したいのが、私道持分や共有道路持分です。
建売住宅や分譲地では、自宅敷地とは別に、前面道路の一部を共有で所有していることがあります。
この道路部分は、普段生活していると「自分の土地」という感覚が薄いかもしれません。
しかし、登記上は自分の共有持分として所有している不動産です。
住宅ローンを組む際に、この共有道路持分も共同担保に入っていることがあります。
抵当権抹消登記の対象に共有道路持分を入れ忘れると、その部分だけ抵当権が残ってしまいます。
後で売却するとき、買主に道路持分も移転する必要がある場合、道路持分に古い抵当権が残っていることが発覚します。
このとき、完済時の抹消書類をなくしていたり、金融機関の合併があったりすると、手続きに時間がかかります。
共有道路持分は面積が小さく、価値も低く見えることがあります。
しかし、売買や担保の実務では非常に重要です。
道路持分がなければ、建物敷地の利用や接道に関係することもあります。
抵当権抹消登記では、共有道路持分を含めて共同担保を確認することが大切です。
抵当権がどの不動産に共同担保として設定されているかを確認するには、共同担保目録を確認します。
登記事項証明書の抵当権の記載欄に、共同担保目録番号が記載されていることがあります。
共同担保目録を確認すると、その抵当権が他にどの不動産を担保としているかが分かります。
建物だけでなく、土地、複数筆の土地、私道持分、共有道路持分などが記載されていることがあります。
自分で抵当権抹消登記をする場合には、金融機関から届いた書類だけでなく、登記事項証明書と共同担保目録を照合することが重要です。
ただし、共同担保目録を見慣れていない方には、どの不動産が自宅敷地なのか、どれが道路持分なのか、どれが別の土地なのか分かりにくいことがあります。
所在地番が似ている土地が複数並んでいることもあります。
また、現在の登記簿と金融機関の抹消書類に記載されている不動産の表示が、完全に同じように見えないこともあります。
合筆、分筆、地番変更、住居表示、町名地番変更などがあると、確認が難しくなる場合があります。
共同担保目録は、抵当権抹消登記の対象を確認するうえで非常に重要です。
「建物だけ」「自宅敷地だけ」と思い込まず、共同担保目録を確認するようにしましょう。
抵当権抹消登記を自分で行う場合、金融機関から届いた書類と登記簿を照合することが大切です。
金融機関の解除証書や弁済証書には、抹消対象となる抵当権の情報が記載されていることがあります。
登記済証や登記識別情報にも、抵当権設定時の受付年月日や受付番号、不動産の表示が関係します。
登記事項証明書の乙区に記載された抵当権と、金融機関の書類に記載された抵当権が同じものかを確認しなければなりません。
特に、同じ金融機関で住宅ローン本体と諸費用ローンの抵当権が別々に設定されている場合、乙区に複数の抵当権が記載されていることがあります。
この場合、どの抵当権を抹消する書類なのかを間違えないようにする必要があります。
住宅ローン本体の抵当権なのか、諸費用ローンの抵当権なのか。
１番抵当権なのか、２番抵当権なのか。
土地と建物の両方に付いているのか。
共有道路持分にも付いているのか。
このような点を確認します。
金融機関から届いた書類があるからといって、何も確認せずに申請書を作るのは危険です。
まず、登記簿の乙区、共同担保目録、金融機関の抹消書類を照合しましょう。
抵当権抹消登記には、登録免許税がかかります。
一般的な抵当権抹消登記では、不動産１個につき１，０００円として計算することが多いです。
たとえば、土地１筆と建物１個であれば、不動産は２個です。
この場合、登録免許税は２，０００円になります。
土地が３筆あり、建物が１個であれば、不動産は４個です。
この場合、登録免許税は４，０００円になります。
共有道路持分が１筆ある場合、それも抹消対象に含まれるなら、不動産の個数に含めて考える必要があります。
マンションの場合には、敷地権付き区分建物としての扱いに注意が必要です。
登録免許税の計算は、一見簡単に見えますが、対象不動産の数を見落とすと誤りが生じます。
共同担保になっている不動産をすべて確認したうえで、登録免許税を計算しましょう。
抵当権抹消登記を申請するとき、所有者の住所や氏名が登記簿上の表示と現在の表示で異なる場合があります。
たとえば、住宅購入後に引越しをした場合です。
登記簿上の住所は購入時の住所のままですが、現在の住民票や印鑑証明書の住所は別の住所になっていることがあります。
また、結婚や離婚によって氏名が変わっていることもあります。
このような場合、抵当権抹消登記の前提として、登記名義人住所変更登記や氏名変更登記が必要になることがあります。
「抵当権を消すだけ」と思っていたら、実は住所変更登記も必要だったということは珍しくありません。
住所変更登記には、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを確認できる住民票、戸籍の附票、住居表示変更証明書などが必要になることがあります。
何度も引越しをしている場合や、古い住所が関係する場合には、資料取得に時間がかかることがあります。
自分で抵当権抹消登記をする場合には、抵当権の書類だけでなく、所有者の住所・氏名が登記簿と一致しているかも確認しましょう。
住宅ローン完済から時間が経っている場合、抵当権者である金融機関の名称が変わっていることがあります。
銀行の合併、商号変更、支店統廃合、保証会社の変更などがあると、登記簿上の抵当権者名と、現在の金融機関名が一致しないことがあります。
金融機関から届いた抹消書類が現在の名称で作成されている場合、登記簿上の抵当権者とのつながりを確認する必要があります。
場合によっては、会社法人等番号や合併の履歴、名称変更の情報を確認する必要があります。
最近の金融機関であれば、会社法人等番号を使って確認できる場面もありますが、古い抵当権の場合は一筋縄ではいかないことがあります。
自分で申請する場合、金融機関名が登記簿と書類で違うと、どのように申請書へ記載すればよいのか迷うことがあります。
そのような場合には、無理に自己判断せず、法務局の登記手続案内や司法書士へ相談することをおすすめします。
抵当権抹消登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
土地と建物が同じ管轄にある場合には、まとめて申請できることがあります。
一方、共同担保となっている不動産が別の法務局の管轄にある場合には、申請方法を確認する必要があります。
たとえば、自宅の土地建物と、別の地域にある私道持分や別荘地の持分が同じ抵当権の共同担保になっているような場合です。
このようなケースは一般的な住宅ローンでは多くないかもしれませんが、登記簿を確認してみるまで分かりません。
自分で申請する場合には、対象不動産の所在地、管轄法務局、申請書の不動産の表示を正確に確認しましょう。
管轄を誤ると、申請が受け付けられないことがあります。
抵当権抹消登記の申請書には、抹消対象となる不動産を記載します。
この不動産の表示は、登記事項証明書に記載されている内容に基づいて正確に書く必要があります。
土地であれば、所在、地番、地目、地積を確認します。
建物であれば、所在、家屋番号、種類、構造、床面積を確認します。
マンションであれば、一棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地権の表示など、記載内容が複雑になることがあります。
私道持分や共有道路持分がある場合には、その土地の所在、地番、地目、地積、持分を確認します。
住民票上の住所や郵便で使う住所をそのまま書けばよいわけではありません。
不動産登記では、住所ではなく、登記簿上の不動産の表示が重要です。
自宅の住所が分かっていても、敷地の地番や建物の家屋番号が分からなければ、正確な申請書は作れません。
抵当権抹消登記を自分で申請する場合には、必ず登記事項証明書を確認し、その表示に基づいて申請書を作成しましょう。
登記簿の乙区に複数の抵当権が記載されている場合、どの抵当権を抹消するのかを正確に特定する必要があります。
住宅ローン本体の抵当権、諸費用ローンの抵当権、借換え前の古い抵当権、追加融資の抵当権など、複数の抵当権が残っていることがあります。
抵当権抹消登記の申請では、通常、抹消する登記を順位番号などで特定します。
金融機関の書類に記載されている受付年月日や受付番号、債権額、抵当権者名、債務者名などを登記簿と照合し、どの抵当権を抹消するのかを確認します。
もし違う抵当権を抹消対象として申請してしまうと、補正や取下げが必要になる可能性があります。
また、完済していない抵当権を誤って抹消することはできません。
登記簿に複数の抵当権がある場合には、自己判断で進めず、金融機関や司法書士へ確認した方が安全です。
抵当権抹消登記を自分で行う場合の基本的な流れは、次のとおりです。
この流れを見ると、抵当権抹消登記は単に申請書を書く作業ではないことが分かります。
大切なのは、抹消すべき対象を漏れなく確認することです。
特に、共同担保になっている不動産を見落とさないことが重要です。
抵当権抹消登記をご自身で申請しても比較的進めやすいのは、次のようなケースです。
このような場合には、法務局の申請書様式や手続案内を確認しながら、ご自身で進められる可能性があります。
ただし、少しでも不安がある場合には、事前に法務局の登記手続案内を利用するか、司法書士へ相談することをおすすめします。
一方で、次のような場合には、司法書士へ依頼した方が安全です。
このようなケースでは、抵当権抹消登記に加えて、住所変更登記、氏名変更登記、相続登記、金融機関への再発行依頼、事前通知制度などが関係することがあります。
自分で申請して補正になると、かえって時間がかかることがあります。
特に売却や借換えの予定がある場合には、登記の遅れが取引全体に影響するため、早めに司法書士へ相談しましょう。
自分では抵当権抹消登記を済ませたつもりでも、実は一部の不動産に抵当権が残っていることがあります。
特に、共有道路持分や私道持分、複数筆の土地、諸費用ローンの抵当権は見落とされやすい部分です。
不動産を売却する場合、買主や買主側金融機関は、売買対象不動産に抵当権が残っていないかを確認します。
売却決済の直前に古い抵当権が見つかると、抹消書類の確認、金融機関への問い合わせ、登記申請の準備に時間がかかることがあります。
場合によっては、決済日の変更が必要になることもあります。
売却を検討し始めた段階で、土地、建物、私道持分、共有道路持分、マンションの敷地権を含めて、登記簿を確認しておくことが大切です。
抵当権抹消登記は、完済後すぐに行うのが理想です。
すでに時間が経っている場合でも、売却や借換えの予定が決まる前に確認しておけば、慌てずに対応できます。
いいえ。建物だけとは限りません。
住宅ローンの抵当権は、建物だけでなく、敷地である土地にも設定されていることが多くあります。
また、共有道路持分や私道持分、マンションの敷地権などが共同担保になっていることもあります。
確認することをおすすめします。
共同担保目録を確認しないと、その抵当権が他の不動産にも設定されているかどうか分かりません。
一部だけ抹消して、他の不動産に抵当権が残ることを防ぐためにも重要です。
あります。
一戸建ての分譲地などでは、自宅敷地とは別に共有道路持分を所有しており、その持分が住宅ローンの共同担保に入っていることがあります。
マンションでは、区分建物の登記記録に敷地権が表示されていることがあります。
敷地権の有無、種類、割合、抵当権の記載を確認する必要があります。
申請内容に誤りがある場合、法務局から補正を求められることがあります。
補正で対応できない場合には、取下げや再申請が必要になることもあります。
期限がある売却や借換えの案件では、補正がスケジュールに影響することがあります。
抵当権抹消登記は、一見すると簡単な手続きに見えます。
しかし、実際には、対象不動産の確認、共同担保目録の確認、所有者の住所・氏名変更の確認、金融機関の書類確認、登録免許税の計算、申請書の作成など、多くのチェックポイントがあります。
特に、土地と建物だけでなく、共有道路持分、私道持分、敷地権、地上権、諸費用ローンの抵当権が関係する場合には、見落としが起こりやすくなります。
司法書士に相談すれば、登記簿と金融機関の抹消書類を照合し、抹消すべき不動産と抵当権を整理できます。
また、住所変更登記や相続登記が必要な場合にも、抵当権抹消登記と合わせて手続きの流れを確認できます。
自分で申請するか迷っている場合でも、まず登記簿を見せて相談することで、リスクの有無を確認できます。
司法書士法人ＪＯネットワークでは、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記、諸費用ローンの抵当権抹消、共同担保の確認、共有道路持分や敷地権を含む抹消登記についてご相談を承っています。
住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に登記簿から消えるわけではありません。
抵当権を消すには、法務局へ抵当権抹消登記を申請する必要があります。
自分で申請することもできますが、「住宅ローンだから建物だけ抹消すればよい」と考えるのは危険です。
住宅ローンの抵当権は、建物だけでなく、敷地である土地にも設定されていることが多くあります。
さらに、敷地が複数筆に分かれている場合、共有道路持分や私道持分がある場合、マンションの敷地権がある場合、諸費用ローンの抵当権が別にある場合など、確認すべきことはたくさんあります。
共同担保になっている不動産を見落とすと、一部の不動産に抵当権が残ったままになります。
その状態で将来売却や借換えをしようとすると、決済直前に古い抵当権が発覚し、慌てることがあります。
抵当権抹消登記を自分で行う場合には、建物だけでなく、土地、敷地権、共有道路持分、私道持分、共同担保目録、乙区の順位番号、金融機関の書類を必ず確認しましょう。
少しでも不安がある場合、登記簿の見方が分からない場合、共同担保目録に複数の不動産がある場合、売却や借換えが近い場合には、司法書士へ相談することをおすすめします。
抵当権抹消登記は、単に「申請書を書いて出すだけ」の手続きではありません。
大切なのは、消すべき抵当権を、消すべき不動産から、漏れなく抹消することです。
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