企業の不動産管理の実態と、地番ポリゴンによる地図管理の普及度合い

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企業の不動産管理の実態と、地番ポリゴンによる地図管理の普及度合い

　企業が保有する不動産は、貸借対照表に載る固定資産であると同時に、経営戦略、内部統制、監査対応、事業再編、CRE戦略に関わる重要な資産です。

　本社、支店、営業所、工場、倉庫、駐車場、社宅、寮、研修所、旧店舗跡地、遊休地、資材置場、山林、雑種地、道路持分、合併で承継した土地。

　企業の歴史が長くなるほど、保有不動産は全国に点在し、管理も複雑になります。

　では、企業は自社の不動産をどこまで把握しているのでしょうか。

　地番や家屋番号まで細かく管理しているのでしょうか。

　それとも、所在地や住所、固定資産台帳上の名称だけで管理しているのでしょうか。

　さらに一歩進んで、土地家屋調査士法人JONが提供しているような「地番ポリゴン」、つまり地図上で地番ごとの範囲や境界線が分かる面的な情報を使い、自社不動産を地図上で一元管理している企業は、どの程度あるのでしょうか。

　結論から言うと、多くの企業は、文字情報としてはかなり細かいレベルで不動産を管理しています。

　固定資産台帳、登記簿、税務資料、契約書、社内管理台帳などをたどれば、土地であれば地番、建物であれば家屋番号に到達できる企業は多いはずです。

　しかし、その情報を地図上に重ね、地番ごとの土地の範囲をポリゴンとして可視化し、全社の不動産を面的に管理している企業は、まだ少数派だと考えられます。

　つまり、企業不動産管理の現状は、次のように整理できます。

　文字情報としては管理している。

　点の地図情報としては一部管理している。

　しかし、地番ポリゴンによる「面」の管理までは、まだ十分に普及していない。

　この差にこそ、これからの企業不動産管理の大きな変化があります。

　所有不動産記録証明制度の開始により、企業が自社名義の不動産を一覧的に確認する入口が整いました。

　そして、GISや地番ポリゴンを活用することで、その一覧を単なる台帳ではなく、経営判断に使える地図情報へ変えることができます。

　この記事では、上場企業に限らず、大企業、中堅企業、グループ企業、地域に多数の拠点を持つ企業を想定し、企業の不動産管理の実態と、地番ポリゴンによる地図管理の普及度合いについて整理します。

1. 企業は「地番・家屋番号」まで管理しているのか

　まず、企業が地番や家屋番号まで管理しているのかという点です。

　上場企業や一定規模以上の企業であれば、基本的には、自社が保有する土地・建物について、地番や家屋番号までたどれる情報を持っていると考えられます。

　理由は、固定資産台帳、会計監査、税務申告、登記情報、担保管理、契約管理など、複数の制度や実務が不動産の個別識別を要求するからです。

　土地であれば、登記簿上の所在と地番があります。

　建物であれば、家屋番号があります。

　固定資産税の課税明細や評価証明、登記事項証明書、売買契約書、担保設定契約、賃貸借契約、社内の固定資産台帳などを確認すれば、どの土地・建物を保有しているかは、相当程度細かく把握できます。

　ただし、ここで注意したいのは、「情報を持っていること」と「すぐに使える状態で管理できていること」は違うという点です。

　企業によっては、固定資産台帳は経理部門にあり、登記簿は法務部門にあり、現地利用状況は総務部門や各拠点が知っているという状態があります。

　また、合併や会社分割、事業譲渡、商号変更、本店移転などを経験している企業では、旧会社名義、旧商号、旧所在地、旧管理番号が混在していることもあります。

　したがって、「地番・家屋番号までまったく管理していない」というよりは、「必要な情報は存在しているが、部門ごとに分散しており、経営判断に使いやすい形にはなっていない」という方が実態に近いでしょう。

2. 企業の不動産管理は、まだ文字情報中心です

　企業の不動産管理で最も一般的なのは、文字情報による管理です。

　Excel、固定資産管理システム、会計システム、不動産管理台帳、契約管理システムなどに、物件名、所在地、地番、面積、取得日、取得価額、帳簿価額、用途、管理部署などが登録されています。

　これは会計・税務・監査の観点から非常に重要です。

　しかし、文字情報だけでは、不動産の場所や形状は直感的には分かりません。

　たとえば、台帳上に「〇〇市〇〇町123番4」と記載されていても、その土地がどこからどこまでの範囲なのか、道路に接しているのか、隣接する自社所有地と一体なのか、周囲にどのような施設があるのかは、一覧表だけでは分かりません。

　特に、地方の遊休地、昔取得した社宅跡地、工場周辺の細かな土地、道路持分、山林、雑種地、合併で承継した不動産などは、文字情報だけでは実態が見えにくくなります。

　社内の誰かは知っている。

　昔の担当者なら分かる。

　現地の支店に聞けば分かる。

　このような属人的な管理では、経営判断や監査対応のスピードが落ちます。

　文字情報としては管理している。

　しかし、地図上で直感的に確認できる状態ではない。

　これが、多くの企業における不動産管理の現在地ではないでしょうか。

3. 地図管理には「点」と「面」があります

　企業の不動産管理を地図化する場合、まず行われやすいのは「点」による管理です。

　Google Mapsや社内GISに、自社の支店、工場、営業所、倉庫、社宅などの位置をピンで表示する方法です。

　これは分かりやすく、導入しやすい方法です。

　どこに拠点があるか。

　全国にどのように分布しているか。

　営業エリアや物流網とどう関係しているか。

　こうした把握には、点の地図管理でも大きな効果があります。

　しかし、土地管理としては、点だけでは不十分です。

　土地は点ではなく、面です。

　土地には範囲があります。

　境界があります。

　形があります。

　接道があります。

　隣接関係があります。

　共有持分や道路状の土地、細長い残地、飛び地のような土地もあります。

　ピンを立てるだけでは、その土地がどこからどこまでなのかは分かりません。

　そこで必要になるのが、地番ポリゴンです。

　地番ポリゴンとは、地番ごとの土地の範囲を地図上に多角形の面として表示する情報です。

　これにより、企業の保有不動産を「点」ではなく「面」として管理できるようになります。

4. 地番ポリゴン管理をしている企業は、まだごく一部です

　では、地番ポリゴンによって、全社の保有不動産を地図上で一元管理している企業はどれくらいあるのでしょうか。

　この点について、明確な公的統計は見当たりません。

　したがって、具体的な割合はあくまで実務上の推測になります。

　ただし、現場感覚としては、地番・家屋番号を文字情報として管理している企業は多くても、それを地番ポリゴンとしてGIS上に展開し、全社横断の資産管理マップとして運用している企業は、まだかなり限られていると考えられます。

　大まかに段階を分けると、次のようなイメージです。

段階①：文字情報中心の管理

　固定資産台帳、Excel、不動産管理台帳、会計システムを中心に管理している段階です。

　多くの企業は、まずこの段階にあります。

　地番、所在地、面積、用途、帳簿価額などは管理されているものの、地図上で土地の範囲まで確認できる状態にはなっていません。

　この段階では、地番を見ても、その土地が現地のどこにあり、どのような形なのかをすぐに判断することは難しいです。

段階②：ピンによる地図管理

　Google MapsやGIS上に、自社拠点や主要不動産の位置をピンで表示している段階です。

　拠点分布や営業エリア、物流網の把握には役立ちます。

　ただし、ピンは点情報です。

　敷地の正確な範囲、複数地番の並び、隣接関係、道路持分、細かな残地までは分かりません。

　企業不動産管理として一歩進んだ状態ではありますが、土地の実体を面として把握するにはまだ不足があります。

段階③：地番ポリゴンによる面的管理

　地番ごとの土地の範囲をポリゴンとして地図上に重ね、自社の保有不動産を面で管理している段階です。

　この段階になると、土地の形状、隣接関係、接道、複数筆のまとまり、遊休地の位置関係が直感的に分かるようになります。

　企業不動産の棚卸し、売却候補地の抽出、事業用地の再評価、遊休地管理、監査・内部統制資料、CRE戦略に活用できます。

　ただし、この段階に到達している企業は、まだ先進的な一部に限られると考えられます。

5. なぜ地番ポリゴン管理はまだ普及していないのか

　地番ポリゴンによる管理が有効であるにもかかわらず、まだ広く普及していない理由はいくつかあります。

理由１：地番を地図化するハードルが高かった

　地番は、一般の住所とは異なります。

　住所検索で見つかる場所と、登記上の地番が示す土地は必ずしも一致しません。

　住居表示と地番が異なる地域も多くあります。

　また、公図、登記所備付地図、地番図、固定資産税資料、現況図など、土地の位置を確認するための資料には、それぞれ性質と限界があります。

　これらを企業の固定資産台帳と結びつけ、地図上にポリゴンとして表示するには、専門知識とデータ処理の両方が必要です。

　土地家屋調査士の領域である地番、筆界、分筆、合筆、地積、地図、公図、現況の理解がなければ、単にデータを載せるだけでは正しく使えません。

理由２：社内データが分散している

　企業の不動産情報は、一つの場所に集まっていないことがあります。

　固定資産台帳は経理部門。

　登記簿や契約書は法務部門。

　現地利用状況は総務部門や拠点。

　売却方針は経営企画部門。

　税務資料は税務部門。

　このように分散していると、地図化の前に、まず情報整理が必要になります。

　所有不動産記録証明制度により、自社名義の不動産を一覧として確認する入口は整いました。

　しかし、その一覧を社内データと照合し、地図化し、管理方針と結びつけるには、別の作業が必要です。

理由３：不動産を「戦略資産」として見る意識に差がある

　不動産会社やデベロッパー、鉄道会社、物流会社、電力会社、建設会社など、不動産やインフラが事業の中核に近い企業では、不動産の地図管理への関心は高くなりやすいです。

　一方、製造業、小売業、サービス業、医療法人、学校法人、宗教法人、公益法人などでは、不動産は「使う場所」「過去から持っている場所」として扱われ、戦略的な資産ポートフォリオとして見直す機会が少ないことがあります。

　しかし、遊休地の管理コスト、売却可能性、拠点再編、災害リスク、内部統制、M&A後の資産整理を考えると、不動産を地図上で見える化する必要性は高まっています。

6. 所有不動産記録証明制度が変化のきっかけになります

　所有不動産記録証明制度は、企業不動産管理にとって大きなきっかけになります。

　この制度により、登記名義人として記録されている不動産を一覧的に確認する道が整いました。

　法人も対象になり、会社法人等番号を検索条件に加えられる場合があります。

　これにより、企業は自社名義の不動産を全国的に棚卸しする入口を持つことになります。

　ただし、繰り返しになりますが、所有不動産記録証明制度は「取得して終わり」の制度ではありません。

　一覧を取得した後、その不動産をどのように整理するかが重要です。

　地番を地図上の位置へ変換する。

　地番ポリゴンで範囲を可視化する。

　固定資産台帳と照合する。

　登記名義、旧商号、旧所在地、合併承継情報を確認する。

　現地利用状況や管理方針を付加する。

　売却候補、継続保有、詳細調査、測量・境界確認が必要な土地に分類する。

　ここまで進めて初めて、所有不動産記録証明制度は企業不動産戦略に活かされます。

7. 地番ポリゴンで見えるようになるもの

　地番ポリゴンによる管理を導入すると、企業はこれまで見えにくかった情報を把握しやすくなります。

　たとえば、営業所の隣に自社名義の未利用地があることが分かるかもしれません。

　旧社宅跡地が、実は複数筆に分かれていることが分かるかもしれません。

　工場周辺に細かな自社所有地が点在しており、将来の拡張や売却に影響することが分かるかもしれません。

　道路状の土地や共有持分が、売却時の論点になることもあります。

　山林や斜面地、河川沿いの土地であれば、管理リスクや災害リスクを確認する必要があります。

　地図上で見ることで、文字情報だけでは気づかなかった不動産の意味が見えてきます。

　特に、複数の土地がまとまっているのか、細切れになっているのか、道路に接しているのか、隣地との関係がどうなっているのかは、地番ポリゴンでなければ直感的に把握しにくい情報です。

　企業不動産管理では、この「直感的に分かる」ことが重要です。

　経営層、監査法人、顧問弁護士、財務部門、法務部門、不動産管理部門が、同じ地図を見て議論できるようになるからです。

8. 地番ポリゴン管理は、監査・内部統制にも役立ちます

　企業不動産管理は、売却や活用だけの問題ではありません。

　監査や内部統制の観点でも重要です。

　固定資産台帳に載っている土地が、登記上も会社名義になっているか。

　登記上会社名義になっている土地が、固定資産台帳に反映されているか。

　旧会社名義や旧商号の土地が残っていないか。

　現地の利用状況と台帳上の用途が一致しているか。

　売却済みのはずの土地が登記上残っていないか。

　逆に、登記上は残っているが社内で管理されていない土地がないか。

　このような確認は、文字情報だけでも行えます。

　しかし、地図上に配置すると、違和感に気づきやすくなります。

　たとえば、ある地域に自社名義の土地がまとまって表示されている。

　その中に一筆だけ台帳にない土地がある。

　あるいは、固定資産台帳にある土地が、地図上では事業拠点から大きく離れている。

　このような違和感は、地図で見るから気づけるものです。

　監査法人や顧問弁護士に対しても、文字の一覧だけで説明するより、地図で示す方が分かりやすくなります。

9. 土地家屋調査士法人JONが提供する価値

　地番ポリゴンによる企業不動産管理では、単に地図システムを導入すればよいわけではありません。

　重要なのは、地番、登記、地図、現況、境界を理解した専門家が関与することです。

　土地家屋調査士法人JONは、法人所有不動産の棚卸し、地番ポリゴンによる可視化、社内台帳と登記記録の照合、全国の保有不動産を俯瞰できる専用マップ化を支援しています。

　地番ポリゴンで土地を表示することにより、文字情報だけでは分からなかった位置関係や隣接関係を確認できます。

　また、土地家屋調査士の視点から、測量や境界確認、分筆、地図訂正、未登記建物、現地確認が必要になりそうな土地を分類することもできます。

　企業不動産管理では、最初からすべての土地を詳細調査する必要はありません。

　まずは全体を地図化する。

　次に、重要度やリスクに応じて分類する。

　最後に、必要な土地から詳細調査へ進む。

　この段階的な進め方が現実的です。

　土地家屋調査士法人JONは、企業が保有する不動産を、単なる台帳から、地図上で判断できる資産情報へ変える支援を行います。

土地家屋調査士法人JON「法人所有不動産 全国可視化」

10. 企業不動産管理は、これから「面」で見る時代へ

　これまでの企業不動産管理は、主に文字と数字の管理でした。

　所在地、地番、面積、帳簿価額、固定資産税、用途、管理部署。

　これらは今後も必要です。

　しかし、それだけでは不十分です。

　これからは、地図で見る管理が必要になります。

　さらに言えば、ピンで見る管理ではなく、面で見る管理が重要になります。

　土地の形が分かる。

　隣接関係が分かる。

　道路との関係が分かる。

　複数筆のまとまりが分かる。

　遊休地や残地の位置が分かる。

　事業拠点との距離が分かる。

　このような情報は、企業不動産戦略の基礎になります。

　所有不動産記録証明制度は、不動産を一覧化する入口です。

　GISは、その一覧を地図に載せる器です。

　地番ポリゴンは、土地を面として理解するための情報です。

　この三つを組み合わせることで、企業不動産管理は新しい段階に入ります。

まとめ

　企業は、保有不動産について、文字情報としてはかなり詳細なデータを持っていることが多いです。

　土地であれば地番、建物であれば家屋番号まで、固定資産台帳、登記簿、税務資料、契約書などをたどれば確認できる企業は多いでしょう。

　しかし、それを地図上で、しかも地番ポリゴンによる面情報として管理している企業は、まだ少数派だと考えられます。

　企業不動産管理の現状は、文字情報中心の管理、ピンによる地図管理、地番ポリゴンによる面的管理という段階に分かれます。

　明確な統計はありませんが、地番ポリゴンで全社の保有不動産を一元管理している企業は、まだ先進的な一部にとどまると考えられます。

　その理由は、地番を地図化するハードルが高かったこと、社内データが分散していること、不動産を戦略資産として可視化する意識に差があることです。

　しかし、所有不動産記録証明制度の開始により、企業が自社名義の不動産を一覧的に確認する入口が整いました。

　この制度を活用し、GISと地番ポリゴンを組み合わせることで、企業不動産管理は大きく変わります。

　一覧表に眠っていた不動産が、地図上で見える資産になります。

　点でしか見えていなかった拠点が、面として把握できる土地になります。

　固定資産台帳、登記情報、現地利用状況、売却方針、管理リスクを、地図上で結びつけることができます。

　上場企業に限らず、全国に拠点を持つ企業、長い歴史を持つ企業、合併や組織再編を経験した企業、遊休不動産を抱える企業、監査・内部統制を強化したい企業は、地番ポリゴンによる不動産管理を検討する価値があります。

　企業不動産は、台帳で持つ時代から、地図で動かす時代へ進んでいます。

　土地のこと、地図のこと、地番ポリゴンのことなら、土地家屋調査士法人JONが対応可能です。

企業の保有不動産を地番ポリゴンで見える化する｜土地家屋調査士法人JON

関連情報

土地家屋調査士法人JON「法人所有不動産 全国可視化」

法務省「所有不動産記録証明制度について」

株式会社JON「APIプロダクト」

株式会社JON「インデックス・マップ」

タグ：企業不動産管理／地番ポリゴン／GIS／所有不動産記録証明制度／固定資産台帳／家屋番号／地番管理／CRE戦略／法人所有不動産／遊休不動産／資産管理マップ／土地家屋調査士法人JON／株式会社JON／インデックス・マップ／不動産見える化