所有不動産記録証明制度は大企業にこそ有効？吸収合併があった場合の検索条件と履歴事項証明書・閉鎖事項証明書の確認
所有不動産記録証明制度は大企業にこそ有効？吸収合併があった場合の検索条件と履歴事項証明書・閉鎖事項証...
司法書士法人ＪＯネットワーク
令和８年（２０２６年）２月２日から、「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度は、相続登記の漏れを防ぐための制度として紹介されることが多い制度です。亡くなった方がどこに不動産を持っていたか分からない場合に、法務局で被相続人名義の不動産を一覧的に確認できる制度、という説明です。
しかし、所有不動産記録証明制度の価値は、相続手続きだけに限られません。
法人が、自らの名義で登記されている不動産を確認する場面でも、この制度は大きな意味を持ちます。
特に、宗教法人にとっては非常に有効な制度になる可能性があります。
宗教法人は、寺院、神社、教会、修道院、宗教団体の施設など、宗教活動のために多くの土地建物を保有していることがあります。
本堂、拝殿、会堂、社務所、庫裏、教職舎、参道、墓地、山林、駐車場、境内地、境外地、旧境内地、寄附を受けた土地、長年管理してきた土地など、保有不動産の種類は多様です。
さらに、宗教法人の宗教活動に用いられる境内地・境内建物は、固定資産税が非課税となる場合があります。
この「非課税」という特徴があるため、宗教法人の不動産管理では、通常の会社や個人とは違った問題が起きやすくなります。
固定資産税の納税通知書を見れば所有不動産が分かる、という管理方法が通用しにくいことがあるからです。
固定資産税が課税されていない宗教施設については、納税通知書を起点とした棚卸しだけでは、法人が保有している不動産を十分に把握できない可能性があります。
その意味で、登記簿上の所有者名義をもとに不動産を検索できる所有不動産記録証明制度は、宗教法人の不動産管理と非常に相性のよい制度といえます。
この記事では、所有不動産記録証明制度を宗教法人がどのように活用できるのか、固定資産税非課税の境内地・境内建物との関係、検索条件の組み立て方、財産目録との突合、寺院・神社・教会などが注意すべき実務上のポイントについて、司法書士の視点から解説します。
所有不動産記録証明制度とは、特定の人または法人が、登記簿上、所有権の登記名義人として記録されている不動産を、法務局が検索し、一覧的に証明する制度です。
不動産登記制度は、基本的に「不動産ごと」に登記記録が作成されています。
土地であれば一筆ごと、建物であれば一個の建物ごとに登記記録があります。
そのため、所在、地番、家屋番号が分かっていれば、その不動産の登記事項証明書を取得し、所有者や担保権の有無を確認できます。
一方で、「ある法人が全国にどの不動産を持っているのか」を一括して調べることは、これまで簡単ではありませんでした。
所有不動産記録証明制度は、この問題を補う制度です。
法人自身が請求者となり、自法人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を確認することができます。
宗教法人も法人ですので、登記名義人本人として、自法人名義の不動産を確認するために利用することが考えられます。
宗教法人にとって所有不動産記録証明制度が有効な理由は、大きく分けて３つあります。
宗教法人の不動産は、一般の会社の不動産とは性質が異なります。
寺院や神社、教会などの土地建物は、何十年、場合によっては百年以上にわたって同じ場所で利用され続けていることがあります。
その間に、地番が変わる、換地がある、町名地番変更がある、土地の一部を道路に提供する、隣地との境界が曖昧になる、建物を増改築する、墓地や駐車場を整備する、旧境内地の一部を賃貸する、といった変化が起こります。
また、古い時代に寄附を受けた土地や、檀信徒・氏子・信者の協力によって取得した土地が、現在の財産目録や登記簿ときれいに対応していないこともあります。
宗教法人の不動産は、単なる資産ではありません。
信仰、歴史、地域、檀信徒、氏子、信者、墓地利用者、近隣住民との関係を含む、非常に重要な財産です。
だからこそ、登記簿上どの不動産が宗教法人名義になっているのかを確認することには、大きな意味があります。
宗教法人の不動産管理で特に重要なのが、固定資産税非課税との関係です。
地方税法では、宗教法人が専らその本来の用に供する境内建物・境内地について、固定資産税が非課税となる場合があります。
ここでいう境内建物・境内地とは、宗教法人法３条に規定されるものです。
本堂、拝殿、会堂、社務所、庫裏、教職舎などの建物、これらが存する一画の土地、参道、宗教上の儀式行事に用いられる土地、庭園、山林などが問題になります。
ただし、宗教法人が所有している不動産であれば何でも非課税になるわけではありません。
重要なのは、「専らその本来の用に供する」という点です。
たとえば、宗教活動に直接用いられる本堂や拝殿、境内地であれば非課税の対象となる可能性があります。
一方で、第三者に賃貸している土地、収益事業に利用している建物、宗教活動とは関係のない用途に使っている不動産については、課税対象となる可能性があります。
この点は、税務上も実務上も慎重な確認が必要です。
しかし、不動産管理の観点から見ると、非課税不動産には別の問題があります。
それは、固定資産税の納税通知書を見ても、非課税の宗教施設が十分に把握できない可能性があることです。
一般の会社や個人であれば、固定資産税納税通知書や課税明細書を見て、所有不動産を棚卸しすることがあります。
ところが、宗教法人の境内地・境内建物が非課税となっている場合、納税通知書を起点にした確認だけでは、重要な宗教施設を見落とすおそれがあります。
これは、宗教法人特有の大きな盲点です。
所有不動産記録証明制度は、固定資産税の課税・非課税ではなく、登記簿上の所有者名義をもとに不動産を検索する制度です。
したがって、固定資産税が非課税であることにより税務資料から把握しにくい不動産についても、登記簿上の名義を起点に確認できる可能性があります。
宗教法人は、財産目録を作成する必要があります。
財産目録とは、一定の時点において、法人が保有する土地、建物、現金、預金などの資産と、借入金などの負債を一覧にし、法人の財産状況を明らかにする書類です。
宗教法人の財産目録では、境内地や境内建物が基本財産として記載されることがあります。
しかし、財産目録に記載されている不動産と、登記簿上の不動産が常に完全に一致しているとは限りません。
たとえば、次のような不一致が起こることがあります。
所有不動産記録証明制度を利用すれば、登記簿上、宗教法人名義で記録されている不動産を確認する入口になります。
その一覧を、財産目録、固定資産税資料、境内地・境内建物の非課税資料、登記事項証明書、公図、地積測量図、現地資料と照合することで、不動産管理の精度を高めることができます。
宗教法人の不動産管理では、一般企業とは違った問題が生じることがあります。
特に、次のようなケースでは、所有不動産記録証明制度の活用を検討する価値があります。
宗教法人の名称変更、包括宗教法人との関係変更、法人化前後の記載、旧字体の使用などにより、現在の法人名と登記簿上の名称が一致しないことがあります。
宗教法人の主たる事務所の所在地が変更されても、不動産登記簿上の所有者住所が変更されていないことがあります。
固定資産税が非課税となっている不動産は、納税通知書を起点とした棚卸しでは見落とされる可能性があります。
檀信徒、氏子、信者、関係者から寄附された土地が、現在の財産目録や現地管理資料と十分に対応していないことがあります。
登記上は宗教法人名義であっても、地番だけでは現地の場所が分かりにくい土地があります。
宗教活動に用いられる境内地なのか、収益事業や賃貸に利用されている境外地なのか、利用実態の確認が必要な場合があります。
宗教法人の不動産処分には、宗教法人法上の手続や規則上の手続が関係するため、事前に対象不動産を正確に特定する必要があります。
所有不動産記録証明制度を宗教法人が利用する場合、最も重要なのは検索条件です。
所有不動産記録証明書は、請求書に記載した名称・住所などの検索条件に基づいて作成されます。
したがって、検索条件が不十分であれば、本来確認すべき不動産が証明書に出てこない可能性があります。
宗教法人の場合、次のような検索条件を検討する必要があります。
たとえば、現在の名称が「宗教法人〇〇寺」であっても、古い登記簿上は「〇〇寺」「宗教法人○○寺」「宗教法人舊字〇〇寺」など、表記が異なる可能性があります。
また、主たる事務所の所在地についても、町名地番変更、住居表示実施、合併による市町村名変更、旧地番のままの登記などが考えられます。
そのため、現在の名称と現在の所在地だけで検索するのではなく、履歴事項証明書、閉鎖事項証明書、法人規則、財産目録、過去の登記事項証明書、固定資産税関係資料を確認しながら、検索条件を複数に分けて設計することが重要です。
次のような宗教法人を想定します。
現在名称 宗教法人〇〇寺
現在所在地 東京都新宿区〇〇町一丁目１番１号
旧所在地 東京都牛込区〇〇町１０番地
古い登記上の名称 〇〇寺
旧字体表記 宗教法人舊字〇〇寺
この場合、検索条件としては、少なくとも次のような組み合わせを検討します。
ここで重要なのは、名称と所在地の組み合わせごとに検索条件を整理することです。
不動産登記簿上の所有者表示は、不動産を取得した当時の名称・所在地のまま残っていることがあります。
現在の宗教法人名と現在の主たる事務所所在地だけで検索した場合、旧名称や旧所在地で登記されている不動産が抽出されない可能性があります。
特に、古い境内地、山林、墓地周辺地、寄附を受けた土地、旧参道、旧境内地などは、取得時期が古いことが多いため、旧情報による検索が重要になります。
検索条件を正確に組み立てるためには、宗教法人の登記履歴を確認する必要があります。
具体的には、次のような資料を確認します。
宗教法人の不動産は、長期間にわたって保有されていることが多いため、現在の履歴事項証明書だけでは過去の情報が十分に確認できないことがあります。
古い名称、旧所在地、閉鎖された登記記録、過去の所轄庁への届出資料などを確認しなければ、検索条件を正確に組み立てられないことがあります。
所有不動産記録証明制度は便利な制度ですが、検索条件の設計を誤ると、本来確認したかった不動産が出てこない可能性があります。
宗教法人の場合は、特に「古い名称」と「古い所在地」を丁寧に拾うことが重要です。
宗教法人の境内地・境内建物が固定資産税非課税となる場合、税務資料だけを起点にした不動産管理には限界があります。
固定資産税が課税されている不動産であれば、納税通知書や課税明細書をきっかけに、法人内部で把握されやすい傾向があります。
一方、非課税の境内地・境内建物は、日常的な税負担が発生しないため、固定資産税の支払いを通じて毎年確認する機会が少なくなります。
その結果、次のようなことが起こり得ます。
所有不動産記録証明制度は、こうした不動産管理の盲点を補う制度として活用できます。
登記簿上の名義を起点に、自法人名義の不動産を洗い出し、その後に現地利用、非課税適用、財産目録、宗教法人規則、所轄庁への届出資料と照合する。
この流れを作ることで、宗教法人の不動産管理は大きく改善できます。
宗教法人が所有する不動産は、すべてが境内地・境内建物とは限りません。
宗教活動に直接用いられる不動産もあれば、収益事業に用いられている不動産、賃貸している不動産、将来利用予定の不動産、使用目的が不明確な不動産もあります。
そのため、所有不動産記録証明書で抽出された不動産については、次のように分類して整理することをおすすめします。
この分類は、固定資産税の非課税確認だけでなく、財産目録の整理、売却・賃貸・担保設定の検討、所轄庁への相談、責任役員会での説明にも役立ちます。
宗教法人の不動産は、単に「所有しているかどうか」だけではなく、「何のために使っているか」が重要です。
宗教法人が不動産を売却する、担保に供する、長期賃貸する、用途変更する、境内地を大きく変更する、といった場合には、宗教法人法や法人規則に基づく手続が問題になります。
宗教法人法では、一定の財産処分等について、少なくとも１か月前に信者その他の利害関係人に公告することが求められる場合があります。
また、境内建物や境内地である不動産について、必要な手続を経ずに処分した場合には、行為の効力が問題となることがあります。
このような場面では、まず対象不動産を正確に特定する必要があります。
どの地番の土地を売却するのか。
その土地は境内地なのか、境外地なのか。
財産目録に記載されているのか。
宗教法人規則上、責任役員会や包括宗教法人の承認が必要なのか。
固定資産税の非課税対象になっているのか。
これらを確認しないまま不動産を処分すると、後日、法人内部や関係者との間で大きな問題になる可能性があります。
所有不動産記録証明制度は、不動産処分や担保設定の前提として、宗教法人名義の不動産を洗い出すためにも有効です。
所有不動産記録証明書によって、不動産の所在や地番が分かったとしても、それだけで現地の場所がすぐに分かるとは限りません。
宗教法人の不動産には、地番だけでは場所を把握しにくい土地が多くあります。
たとえば、墓地周辺の土地、参道、山林、旧境内地、道路に接する細長い土地、隣地との共有通路、駐車場の一部、境界が不明確な土地などです。
これらは、登記簿上は宗教法人名義であっても、現地でどこを指しているのかが分かりにくいことがあります。
また、宗教法人の関係者が日常的に使っている呼び方と、登記上の所在・地番が一致しないこともあります。
「裏山」「旧参道」「東側駐車場」「墓地の奥の土地」「昔の庫裏の跡地」といった呼び方では、登記上の不動産を正確に特定することはできません。
所有不動産記録証明制度で不動産を洗い出した後は、公図、地積測量図、航空写真、固定資産資料、現地写真、過去の境内図、墓地台帳などを組み合わせて、実際の位置を確認することが重要です。
宗教法人が所有不動産記録証明制度を活用する場合、次のような流れで進めると整理しやすくなります。
宗教法人の履歴事項全部証明書を取得し、現在の名称、主たる事務所、代表役員、法人番号等を確認します。
閉鎖事項証明書、宗教法人規則、過去の財産目録、古い登記事項証明書などから、旧名称や旧所在地を確認します。
現在名称・現在所在地だけでなく、旧名称・旧所在地・旧字体・表記ゆれを含めて、検索条件を一覧化します。
法人本人又は司法書士などの代理人により、法務局へ請求します。代理人が請求する場合には委任状等の準備が必要です。
一覧に記載された不動産について、現在の所有者表示、担保権、地役権、地上権、仮登記、共有関係などを確認します。
財産目録に記載された土地建物と、登記簿上の不動産を照合します。固定資産税が非課税の不動産についても、登記情報との対応を確認します。
地番だけでは分かりにくい土地について、公図、地積測量図、地図、航空写真、現地調査などで場所を確認します。
住所変更登記、名称変更登記、合併・承継に伴う登記、担保権抹消、財産目録の更新、境内地・境内建物の整理などを検討します。
次のような宗教法人は、所有不動産記録証明制度の活用を検討する価値があります。
宗教法人の不動産は、信仰活動の基礎となる財産です。
特に、境内地や境内建物は、単なる土地建物ではなく、宗教活動そのものを支える場所です。
だからこそ、登記簿上の名義、財産目録、現地利用、非課税の状況を正確に整理しておくことが大切です。
所有不動産記録証明書の請求自体は、宗教法人自身でも行うことができます。
しかし、宗教法人がこの制度を本格的に活用する場合、単に証明書を取得するだけでは十分ではありません。
重要なのは、検索条件の設計と、取得後の確認作業です。
どの名称で検索するのか。
どの所在地で検索するのか。
旧名称や旧所在地をどこまで含めるのか。
旧字体や表記ゆれをどう扱うのか。
財産目録と登記簿をどう突合するのか。
非課税の境内地・境内建物をどう整理するのか。
売却や担保設定を予定している場合、宗教法人法や法人規則上の手続をどう確認するのか。
これらを判断するには、不動産登記、法人登記、宗教法人の財産管理、固定資産税非課税の考え方を総合的に見る必要があります。
司法書士は、不動産登記と法人登記の専門家です。
宗教法人の所有不動産調査、所有不動産記録証明制度の請求、登記事項証明書の確認、住所・名称変更登記、財産目録との突合、売却・担保設定の前提整理について、一体的に確認することができます。
所有不動産記録証明制度は、相続手続きだけの制度ではありません。
法人が自らの所有不動産を確認するためにも活用できる制度です。
特に宗教法人にとって、この制度は非常に有効です。
宗教法人は、境内地、境内建物、墓地、参道、山林、駐車場、旧境内地、寄附地など、多様な不動産を長期間にわたり保有していることがあります。
また、宗教活動に専ら用いられる境内地・境内建物は、固定資産税が非課税となる場合があります。
そのため、固定資産税の納税通知書を起点にした不動産の棚卸しだけでは、法人が保有する不動産を十分に把握できない可能性があります。
所有不動産記録証明制度を利用すれば、登記簿上の所有者名義を起点に、宗教法人名義の不動産を洗い出すことができます。
そして、その結果を財産目録、固定資産税資料、境内地・境内建物の非課税資料、登記事項証明書、公図、現地資料と突合することで、不動産管理の精度を高めることができます。
ただし、制度を有効に使うためには、検索条件の設定が非常に重要です。
現在の名称・現在の所在地だけでなく、旧名称、旧所在地、旧字体、表記ゆれ、法人化前後の名称、過去の登記情報を丁寧に確認する必要があります。
司法書士法人ＪＯネットワークでは、宗教法人の所有不動産調査、所有不動産記録証明制度の活用、登記簿と財産目録の突合、住所・名称変更登記、不動産処分や担保設定の前提整理についてご相談を承っています。
宗教法人名義の不動産を整理したい、境内地・境内建物の登記情報を確認したい、財産目録と登記簿の不一致を確認したいという場合は、お気軽にご相談ください。
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