全国約2億筆規模の地番ポリゴンでできること｜AI・所有不動産記録証明制度・家屋番号データとの掛け合わせ
土地は、住所だけでは分かりません。
住所は人が生活する場所を伝えるための情報です。
一方、地番は登記上の土地を特定するための情報です。
企業が保有する不動産、相続した土地、開発候補地、担保物件、空き家、未利用地、工場、倉庫、社宅跡地、駐車場、山林、農地、道路持分。
これらを正確に扱うためには、住所ではなく、地番を起点に土地を確認する必要があります。
さらに、地番を文字情報として見るだけではなく、地図上で土地の形として見ることが重要です。
そこで重要になるのが、地番ポリゴンです。
地番ポリゴンとは、一筆ごとの土地を地図上で面として表示する情報です。
単に地図上にピンを立てるだけではなく、その土地がどこからどこまでなのか、どのような形なのか、道路に接しているのか、隣接地とどのような関係にあるのかを、視覚的に確認できるようになります。
全国約2億筆規模の地番ポリゴンが活用できるようになると、土地の見方は大きく変わります。
これまで人が目で探していた候補地を、網羅的に抽出できるようになります。
これまで固定資産台帳やExcel上の文字情報として管理していた企業不動産を、地図上で一括して確認できるようになります。
これまで登記情報と現況建物の関係が分かりにくかった建物についても、家屋番号データや家形ポリゴンと組み合わせることで、未登記建物や現況とのズレを見つける入口になります。
地番ポリゴンは、それ単体でも有用です。
しかし、本当に大きな価値が生まれるのは、別のデータや技術と掛け合わせたときです。
特に重要なのが、次の三つの掛け合わせです。
- 地番ポリゴン2億筆 × AI
- 地番ポリゴン2億筆 × 所有不動産記録証明制度
- 地番ポリゴン2億筆 × 家屋番号 × 家形ポリゴン
この三つの組み合わせにより、企業の不動産戦略、自治体や金融機関の担保管理、士業の調査業務、不動産会社の候補地探索、土地家屋調査士の現況確認は、新しい段階に入ります。
全国約2億筆規模の地番ポリゴンでできることについては、こちらのページでも紹介しています。
地番ポリゴンは、土地を「文字」から「面」に変える
地番は、土地を特定するための大切な情報です。
しかし、地番だけを見ても、その土地の形は分かりません。
たとえば、固定資産台帳に「〇〇市〇〇町123番4」と書かれていても、その土地が整形地なのか、細長い土地なのか、道路に接しているのか、山林の中なのか、工場の隣なのか、営業所の裏側なのかは、文字だけでは分かりません。
登記事項証明書にも、所在、地番、地目、地積は記録されています。
しかし、登記簿だけでは、隣接関係や現地の広がりは直感的には見えません。
地番ポリゴンは、この問題を解決するための重要な情報です。
一筆ごとの土地を地図上で面として表示することで、土地の範囲や形状、周辺との関係が見えてきます。
これにより、不動産は文字で読むものから、地図で気づくものへ変わります。
企業不動産であれば、台帳上の保有地を地図上で確認できます。
不動産開発であれば、候補地の形状や接道を一目で把握できます。
相続であれば、地番だけでは分からなかった土地の場所を確認できます。
金融機関であれば、担保物件の位置関係や共同担保の広がりを確認できます。
地番ポリゴンは、土地を「点」ではなく「面」として扱うための基盤です。
地番ポリゴン2億筆 × AI｜候補地探索は人の目だけではなくなる
まず注目したいのが、地番ポリゴン2億筆とAIの組み合わせです。
これまで、土地の候補地探索は、人が地図を見て、条件に合いそうな場所を探す作業でした。
不動産会社、デベロッパー、建設会社、ハウスメーカー、物流会社、電鉄会社、インフラ会社などでは、立地条件に合う土地を探すために、多くの時間を使ってきました。
たとえば、次のような条件です。
- 南道路に接している土地
- 間口が10メートル以上ある土地
- 奥行きが15メートル以上ある土地
- 整形地に近い土地
- 駅から一定距離以内の土地
- 幹線道路沿いの土地
- 工場や倉庫の隣接地
- 既存拠点の周辺にあるまとまった土地
- 細長すぎず、建築計画を立てやすい土地
- 複数筆を一体利用できそうな土地
これまでは、人が地図を拡大し、土地の形を見て、道路との関係を確認し、候補地を拾っていました。
しかし、全国約2億筆規模の地番ポリゴンがあり、それをAIで解析できれば、候補地探索の考え方が変わります。
AIは、膨大な地番ポリゴンを対象に、形状、面積、接道、方位、周辺環境、既存施設との距離、隣接関係などを条件化して、候補地を抽出できます。
たとえば、「南側道路に接し、間口10メートル以上、奥行き15メートル以上、面積150平方メートル以上の土地」といった条件で、候補地を一覧化することが考えられます。
また、「既存の営業所から半径500メートル以内にある、隣接又は近接した複数筆の土地」を探すことも考えられます。
物流施設であれば、幹線道路や高速道路インターチェンジとの距離、土地のまとまり、周辺の用途、接道条件を組み合わせて候補地を抽出できます。
ハウスメーカーであれば、住宅地の中で建築計画が立てやすい形状の土地を探すことができます。
電鉄会社であれば、線路沿いに帯状に保有されている土地、駅周辺に残る小規模所有地、沿線開発の可能性がある土地を可視化できます。
人の目で一つずつ探すには限界があります。
しかし、AIと地番ポリゴンを組み合わせれば、条件に合う土地を網羅的に抽出することが可能になります。
AIが得意なのは、候補地を「見落とさない」こと
AIの価値は、最終判断をすべて代行することではありません。
AIが得意なのは、候補地を見落とさないことです。
人が地図を見る場合、どうしても経験や感覚に頼ります。
目立つ土地、よく知っている地域、見慣れた形状の土地に注目しがちです。
一方で、少し離れた場所にある土地、複数筆を組み合わせると価値が出る土地、細かい残地、隣接地と一体で考えるべき土地は、見落とされやすくなります。
AIは、同じ条件で全国の地番ポリゴンを検索できます。
人が気づきにくい候補地も、条件に該当すれば抽出できます。
たとえば、単独では小さく見える土地でも、隣接地を含めるとまとまった開発候補地になることがあります。
道路に接していないように見える土地でも、別筆の通路持分と一体で意味を持つことがあります。
自社の既存拠点の周辺に、過去に取得した小さな土地が残っていることもあります。
AIは、そのような候補を拾い上げる入口になります。
もちろん、AIの抽出結果は、土地家屋調査士、不動産会社、建築士、司法書士、企業の管財部門などが確認する必要があります。
AIは候補地を出します。
専門家は、その候補地が現実に使えるかを判断します。
この組み合わせにより、土地調査の効率と精度が大きく変わります。
地番ポリゴン2億筆 × 所有不動産記録証明制度｜企業不動産は一覧から地図へ進む
次に重要なのが、地番ポリゴン2億筆と所有不動産記録証明制度の組み合わせです。
所有不動産記録証明制度は、登記記録上、特定の人や法人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的に確認するための制度です。
この制度により、企業は自社名義の不動産を全国的に棚卸しする入口を持つことになります。
特に、全国に拠点を持つ企業、長い歴史を持つ企業、合併や組織再編を経験した企業、旧会社名義の不動産が残っている可能性のある企業にとって、非常に大きな意味があります。
しかし、所有不動産記録証明書を取得しただけでは、不動産戦略は完成しません。
証明書は、あくまで一覧です。
そこに不動産の所在や地番が記載されていても、その土地がどこにあり、どのような形で、どのような周辺環境にあるのかまでは、一覧表だけでは分かりません。
そこで、地番ポリゴンが必要になります。
所有不動産記録証明制度で抽出された不動産を、地番ポリゴンとして地図上に配置する。
そうすることで、企業の保有不動産は、文字の一覧から、地図で見える資産へ変わります。
これまで固定資産台帳やExcelに並んでいた不動産が、全国マップ上に表示されます。
どの地域に保有不動産が集中しているのか。
どの土地が現在の事業拠点に近いのか。
どの土地が遊休化している可能性があるのか。
どの土地が売却候補になり得るのか。
どの土地が現地確認や測量、境界確認の対象になりそうなのか。
地図上に配置することで、次の判断が見えてきます。
企業のCRE戦略は、保有不動産の地図化から始まる
CRE戦略、つまり企業不動産戦略では、保有不動産をどのように使い、どのように整理し、どのように収益化し、どのようにリスク管理するかが問われます。
しかし、その前提として、企業は自社がどの不動産を持っているのかを把握しなければなりません。
しかも、単に「持っている」と分かるだけでは不十分です。
どこにあるのか。
どのような形なのか。
今使っているのか。
売れるのか。
隣接地と一体利用できるのか。
社内台帳と登記記録は一致しているのか。
現況建物と登記建物は一致しているのか。
境界確認や測量が必要なのか。
これらを確認する必要があります。
所有不動産記録証明制度は、保有不動産の一覧を作る入口です。
地番ポリゴンは、その一覧を地図上で使える情報に変える手段です。
この二つを組み合わせることで、企業は、自社不動産を「台帳上の資産」から「経営判断に使える資産」へ変えることができます。
土地家屋調査士法人JONでは、法人所有不動産の全国可視化として、所有不動産記録証明制度などを入口に、登記記録上の不動産を整理し、地番ポリゴンとして地図上に配置する支援を行っています。
地番ポリゴン2億筆 × 家屋番号 × 家形ポリゴン｜建物の現況と登記のズレを見つける
三つ目の掛け合わせが、地番ポリゴン2億筆、家屋番号、家形ポリゴンの組み合わせです。
土地だけでなく、建物も不動産管理の重要な対象です。
建物には、登記上の家屋番号があります。
一方、地図や航空写真、建物形状データでは、現況建物の形を家形ポリゴンとして把握できる場合があります。
この家屋番号データと家形ポリゴンを、地番ポリゴンと重ね合わせることで、土地と建物の関係が見えてきます。
たとえば、ある会社が所有する土地の上に、建物の形が表示されている。
その建物について、登記上の家屋番号が存在する。
この場合、土地と建物の登記関係を確認できます。
一方で、土地の上に家形ポリゴンがあるにもかかわらず、家屋番号データが見当たらない場合があります。
この場合、未登記建物の可能性を確認する入口になります。
反対に、登記上は家屋番号があるのに、現況の家形ポリゴンが確認できない場合もあります。
この場合、すでに取り壊された建物の滅失登記が未了となっている可能性を確認する入口になります。
また、一筆の土地の上に複数の建物がある場合、家屋番号が複数存在することがあります。
工場、倉庫、事務所、付属建物、社宅、共同住宅などでは、土地と建物の関係が複雑になることがあります。
地番ポリゴン、家屋番号、家形ポリゴンを重ねることで、土地単位、建物単位、現況単位の情報を整理しやすくなります。
未登記建物の調査にもつながる
家屋番号と家形ポリゴンの組み合わせで特に重要なのが、未登記建物の可能性を把握できる点です。
建物が存在していても、登記されていない場合があります。
古い倉庫、付属建物、増築部分、事務所、工場内建物、社宅、物置、作業場などでは、登記と現況が一致していないことがあります。
企業不動産では、古くから使われている敷地内に複数の建物があり、そのすべてが現在の登記記録と一致しているとは限りません。
家形ポリゴンで現況建物を確認し、家屋番号データと照合することで、次のような確認が可能になります。
- 建物があるのに家屋番号が確認できない
- 家屋番号はあるが現況建物が見当たらない
- 一筆の土地に複数の建物がある
- 登記建物と現況建物の位置関係が分かりにくい
- 付属建物や増築部分の整理が必要そうである
- 工場・倉庫・社宅跡地で建物登記の確認が必要である
これは、企業の内部統制、固定資産管理、売却準備、担保評価、建替え、解体、相続不動産の整理などに大きな意味を持ちます。
もちろん、地図上の照合だけで未登記建物と断定することはできません。
現地確認、建物登記情報、固定資産税資料、建築確認資料、過去の図面などを確認する必要があります。
しかし、地番ポリゴン、家屋番号、家形ポリゴンを重ねることで、「確認すべき建物」を効率よく抽出する入口になります。
金融機関・保証会社・不動産会社にも広がる活用
地番ポリゴン2億筆と、AI、所有不動産記録証明制度、家屋番号・家形ポリゴンの掛け合わせは、企業のCRE戦略だけに限りません。
金融機関では、担保不動産の位置、形状、共同担保の範囲、建物の有無、未登記建物の可能性、担保評価替えの対象確認に活用できます。
保証会社では、完済後の抵当権抹消、担保物件の管理、古い抵当権や未整理不動産の確認に活用できます。
不動産会社では、売却候補地の抽出、隣接地提案、開発候補地の調査、相続不動産の場所確認に活用できます。
建設会社やハウスメーカーでは、建築可能性の高い土地、接道条件のよい土地、土地形状の良い候補地を抽出する入口になります。
自治体や公共性の高い事業者では、道路状土地、未利用地、公共施設周辺の権利関係、災害リスクのある土地の把握に役立つ可能性があります。
地番ポリゴンは、土地の基盤情報です。
そのため、掛け合わせるデータによって、活用領域が広がります。
地番ポリゴンは、最終判断ではなく「調査の入口」を作る
ここで重要なのは、地番ポリゴンやAIが、すべての最終判断を代替するわけではないということです。
地番ポリゴンは、土地の位置や形状を把握するための強力な情報です。
AIは、候補地を抽出するための強力な道具です。
所有不動産記録証明制度は、登記記録上の不動産を一覧化するための重要な入口です。
家屋番号や家形ポリゴンは、建物の登記と現況を照合するための有効な情報です。
しかし、最終的には、土地家屋調査士、司法書士、不動産会社、建築士、金融機関、企業の担当部門が、目的に応じて確認する必要があります。
境界はどうなっているのか。
現況はどうなっているのか。
法的な権利関係はどうなっているのか。
建築できるのか。
売却できるのか。
担保評価上どう扱うのか。
登記が現況と一致しているのか。
これらは専門家による確認が必要です。
地番ポリゴンの価値は、最終判断を不要にすることではありません。
確認すべき対象を、早く、広く、見落としにくく抽出できることです。
つまり、調査の入口を劇的に変える技術です。
土地家屋調査士法人JONが対応できること
土地家屋調査士法人JONは、土地・建物・登記・測量・地図を扱う専門家として、地番ポリゴンを活用した不動産の見える化を支援します。
地番ポリゴンを地図に載せるだけではなく、その土地が何を意味するのかを整理します。
企業が保有する土地であれば、所有不動産記録証明制度や固定資産台帳、登記情報と照合し、保有不動産マップとして整理します。
AIによる候補地抽出であれば、土地形状、接道、面積、周辺状況などの条件設定を検討し、抽出結果を専門家の視点で確認します。
家屋番号や家形ポリゴンとの照合であれば、建物登記と現況建物の関係を整理し、未登記建物や滅失未了建物の確認につなげます。
土地家屋調査士法人JONは、地図を単なる表示画面ではなく、調査・整理・判断の入口として活用します。
土地を面で見る。
建物を形で見る。
登記情報を地図につなげる。
企業不動産を一覧から地図へ変える。
このような取り組みにより、企業や専門家が不動産を扱う方法は大きく変わります。
全国約2億筆規模の地番ポリゴンでできることについては、こちらのページもご覧ください。
具体例1｜南道路・間口10m・奥行き15mの土地を探す
地番ポリゴン2億筆とAIの組み合わせで分かりやすい例が、理想条件に合う土地の抽出です。
たとえば、住宅用地として、南道路、間口10メートル以上、奥行き15メートル以上、一定以上の面積を持つ土地を探すとします。
人が一つずつ地図を見て探す場合、候補地の見落としが避けられません。
しかし、地番ポリゴンを使えば、土地の形状、接道方向、間口、奥行き、面積を条件化できる可能性があります。
AIは、その条件に近い土地を全国又は特定エリアから抽出します。
そのうえで、人が現況、法規制、売買可能性、所有者情報、周辺環境を確認します。
これにより、候補地探索は、勘と経験だけに頼る作業から、データに基づく網羅的な調査へ変わります。
具体例2｜企業の保有不動産を全国から集めて地図化する
所有不動産記録証明制度と地番ポリゴンを組み合わせれば、企業が自社名義の不動産を全国から集めて地図化することができます。
まず、所有不動産記録証明制度などを利用して、登記記録上の保有不動産を一覧化します。
次に、その一覧に記載された所在・地番を整理し、地番ポリゴンと照合します。
そして、対象不動産を地図上に配置します。
すると、企業の保有不動産が、全国マップ上に表示されます。
文字の一覧では分からなかった不動産の分布、まとまり、孤立した土地、旧拠点周辺の残地、遊休地候補が見えてきます。
経営企画、財務、法務、総務、管財、不動産部門が、同じ地図を見ながら議論できるようになります。
これは、企業不動産管理にとって大きな変化です。
所有不動産記録証明制度は一覧を作る制度です。
地番ポリゴンは、その一覧を経営判断に使える地図へ変える技術です。
具体例3｜家屋番号と家形ポリゴンで未登記建物の可能性を確認する
地番ポリゴン、家屋番号、家形ポリゴンを組み合わせると、土地上の建物の状態を確認しやすくなります。
たとえば、ある企業の所有地に、航空写真や建物形状データ上では建物が見えるとします。
その建物に対応する家屋番号が確認できれば、登記建物として整理されている可能性があります。
一方、建物の形はあるのに、家屋番号が確認できない場合、未登記建物の可能性があります。
また、家屋番号はあるのに、現況の建物形状が確認できない場合、滅失登記未了の可能性があります。
企業不動産では、古い工場、倉庫、社宅、付属建物、増築部分などがあり、登記と現況が一致していないことがあります。
これをすべて現地で一つずつ確認するのは大変です。
しかし、地図上で家形ポリゴンと家屋番号を照合すれば、確認すべき候補を先に抽出できます。
そのうえで、必要な土地・建物について現地確認や表示登記、滅失登記、建物表題登記の検討へ進むことができます。
まとめ
全国約2億筆規模の地番ポリゴンが活用できるようになると、不動産の見方は大きく変わります。
地番ポリゴンは、土地を文字情報から面情報へ変える基盤です。
AIと掛け合わせれば、これまで人が目で探していた候補地を、条件に基づいて網羅的に抽出できるようになります。
南道路、間口10メートル、奥行き15メートル、整形地、隣接地、一体利用可能性など、これまで経験と目視に頼っていた探索を、データで支援できます。
所有不動産記録証明制度と掛け合わせれば、企業の保有不動産を一覧から地図へ変えることができます。
企業不動産は、固定資産台帳やExcelに眠らせるのではなく、地図上で見て、売る、使う、まとめる、整えるという判断につなげる時代になります。
家屋番号や家形ポリゴンと掛け合わせれば、土地と建物の関係、登記建物と現況建物のズレ、未登記建物や滅失未了建物の可能性を確認する入口になります。
地番ポリゴン2億筆は、単なる地図データではありません。
AI、所有不動産記録証明制度、家屋番号、家形ポリゴンと組み合わせることで、不動産調査、企業不動産戦略、担保管理、未登記建物調査、候補地探索のあり方を変える基盤になります。
土地のこと、地図のこと、地番ポリゴンのことなら、土地家屋調査士法人JONが対応可能です。
まずは、全国約2億筆規模の地番ポリゴンで何ができるのかをご覧ください。
