所有不動産記録証明制度とは？相続した不動産を調べる新しい制度を司法書士が解説
相続手続きの中で、意外と多いご相談が「亡くなった親が、どこに不動産を持っていたのか分からない」というものです。
自宅の土地建物であればご家族も把握していることが多いですが、地方にある山林、農地、私道持分、共有持分、昔の相続で取得したままになっている土地などは、相続人が存在を知らないままになっていることがあります。
これまでは、亡くなった方の所有不動産を調べるために、市区町村ごとに固定資産税の名寄帳を取得したり、固定資産税納税通知書、権利証、登記識別情報通知、古い売買契約書、過去の相続書類などを探したりする必要がありました。
しかし、そもそも「どこの市区町村に不動産があるのか」が分からなければ、調査を始めること自体が難しいという問題がありました。
このような不動産調査の負担を軽くし、相続登記の漏れを防ぐために始まった制度が「所有不動産記録証明制度」です。
所有不動産記録証明制度は、令和８年（２０２６年）２月２日から始まった制度で、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を、法務局で一覧的に確認できる制度です。
この記事では、所有不動産記録証明制度の内容、誰が利用できるのか、どのような場面で役立つのか、利用する際の注意点について、司法書士の視点から分かりやすく解説します。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度とは、簡単にいうと「人を基準にして、その人名義の不動産を法務局が検索し、一覧にして証明してくれる制度」です。
従来の不動産登記制度は、基本的に「不動産ごと」に登記記録が作成されています。土地であれば一筆ごと、建物であれば一個の建物ごとに登記記録が存在します。
そのため、土地の所在や地番、建物の家屋番号が分かっていれば、その不動産の登記事項証明書を取得して、現在の所有者や担保権の有無などを確認することができます。
一方で、「ある人が全国にどのような不動産を持っているのか」を一括して調べる仕組みは、これまで十分ではありませんでした。
所有不動産記録証明制度は、この不便を補うために設けられた制度です。
法務局の登記官が、請求書に記載された氏名・住所などの検索条件をもとに、登記簿上の所有者として記録されている不動産を検索し、その結果を「所有不動産記録証明書」として交付します。
詳しい制度の内容は、法務省の案内でも確認できます。
なぜこの制度ができたのか
所有不動産記録証明制度が設けられた背景には、「所有者不明土地」の問題があります。
所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者がすぐに分からない土地、または所有者が分かっても所在が不明で連絡が取れない土地のことです。
相続登記が長期間されないまま放置されると、登記簿上の名義人が何十年も前に亡くなった方のままになってしまいます。その後、さらに相続が重なると、相続人の数が増え、現在の権利者が誰なのかを確認するだけでも大変になります。
所有者不明土地が増えると、不動産の売却、担保設定、公共事業、災害復旧、空き家対策、隣地との境界確認、私道や通路の管理など、さまざまな場面で支障が生じます。
そこで、令和６年（２０２４年）４月１日から、相続登記が義務化されました。
相続により不動産の所有権を取得した相続人は、原則として、その取得を知った日から３年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由がないのに申請を怠ると、１０万円以下の過料の対象となります。
ただし、相続登記が義務化されても、相続人が「どの不動産を相続したのか」を把握できなければ、登記申請を進めることはできません。
そこで、相続人が被相続人名義の不動産を調査しやすくするために設けられたのが、所有不動産記録証明制度です。
誰が請求できるのか
所有不動産記録証明書は、誰でも自由に他人の不動産を調べられる制度ではありません。
不動産の所有状況は、個人や法人の重要な財産情報です。そのため、請求できる人は限定されています。
自分自身が登記簿上の所有者として記録されている不動産を確認したい場合に請求できます。個人だけでなく、法人も対象となります。
たとえば、亡くなった親名義の不動産を、相続人である子が調べる場合などです。相続手続きで利用される典型的な場面です。
司法書士などの専門家が、本人や相続人から委任を受けて請求することもできます。
したがって、「近所の土地の所有者を調べたい」「取引相手がどこに不動産を持っているか確認したい」といった目的で、第三者が自由に利用できる制度ではありません。
どこで請求できるのか
所有不動産記録証明書は、全国の法務局・地方法務局・支局・出張所で請求できます。
不動産の所在地を管轄する法務局に限られません。
たとえば、東京都に住んでいる相続人が、亡くなった親の地方の不動産を調べたい場合でも、近くの法務局で請求できます。
請求方法には、窓口での書面請求、郵送による書面請求、オンライン請求があります。
相続登記の期限が近い場合、遺産分割協議を予定している場合、相続税申告や不動産売却の予定がある場合には、余裕をもって請求することが大切です。
手数料について
所有不動産記録証明書の手数料は、「検索条件１件につき、１通あたり」で計算されます。
法務省の案内では、書面請求の場合は検索条件１件・１通あたり１，６００円、オンライン請求の場合は交付方法により金額が異なるものとされています。
ここで重要なのは、「不動産の数」ではなく、「検索条件の数」によって手数料が決まるという点です。
たとえば、亡くなった父について、現在の住所と氏名だけで検索する場合は、検索条件は１件です。
しかし、父が過去に何度も転居しており、登記簿上の住所が旧住所のままになっている可能性がある場合には、現在住所だけでなく、旧住所も検索条件に入れる必要があります。
この場合、検索条件が複数になりますので、手数料もその分増えることになります。
氏名についても、旧姓、改姓、異体字、法人名変更などがある場合には注意が必要です。
証明書には何が記載されるのか
所有不動産記録証明書には、請求書に記載した検索条件に該当する不動産が一覧で記載されます。
相続人が被相続人について請求する場合には、亡くなった方が登記簿上の所有者として記録されている不動産を確認することができます。
ただし、この証明書は「その人が全国に持っていた不動産を完全に保証する書類」ではありません。
あくまで、請求書に記載された氏名・住所などの検索条件に基づいて、登記記録を検索した結果を証明するものです。
つまり、請求書に記載した氏名・住所と、登記簿上の氏名・住所が一致しない不動産は、証明書に出てこない可能性があります。
たとえば、亡くなった方が晩年は東京都に住んでいたとしても、不動産を取得した当時は愛媛県に住んでおり、その後住所変更登記をしていなかった場合、登記簿上の住所は愛媛県のままになっていることがあります。
このような場合、東京都の住所だけで検索しても、愛媛県の住所で登記されている不動産は抽出されない可能性があります。
所有不動産記録証明制度を利用する際は、戸籍の附票、住民票の除票、古い権利証、固定資産税通知書などを確認し、過去の住所をできるだけ丁寧に整理することが重要です。
名寄帳との違い
相続手続きで不動産を調べる際に、これまでもよく利用されてきた資料に「名寄帳」があります。
名寄帳とは、市区町村が固定資産税の課税情報をもとに、その市区町村内で特定の人が所有している不動産を一覧にしたものです。
名寄帳は、相続財産の調査において非常に有用な資料です。
しかし、名寄帳は基本的に市区町村単位です。そのため、どの市区町村に不動産があるか分かっている場合には有効ですが、全国のどこに不動産があるか分からない場合には限界があります。
一方、所有不動産記録証明制度は、登記記録をもとに、人を基準として全国的に検索できる点に特徴があります。
もっとも、所有不動産記録証明書と名寄帳は、どちらか一方だけで十分というものではありません。
所有不動産記録証明書は登記記録をもとにした制度であり、名寄帳は固定資産税の課税情報をもとにした資料です。それぞれ確認できる内容や性質が異なります。
相続財産を正確に把握するためには、所有不動産記録証明書、名寄帳、固定資産税納税通知書、登記事項証明書、権利証、登記識別情報通知などを組み合わせて確認することが大切です。
この制度のメリット
所有不動産記録証明制度の大きなメリットは、相続登記の対象となる不動産を見つけやすくなることです。
相続登記では、亡くなった方が所有していた不動産を確認し、不動産ごとに必要な登記申請を行います。
もし一部の不動産を見落としたまま遺産分割協議をしてしまうと、後日、別の土地が見つかったときに、改めて相続人全員で協議をしなければならないことがあります。
さらに、その間に相続人の一人が亡くなってしまった場合には、次の相続人も関係者となり、手続きが複雑になることがあります。
所有不動産記録証明書を取得すれば、被相続人名義の不動産を一覧で確認する手がかりになります。その結果、相続登記の漏れを防ぎやすくなります。
また、生前整理にも活用できます。
高齢の親が「自分がどこに不動産を持っているのか分からない」「昔相続した土地があるはずだが資料が見つからない」という場合、本人が所有不動産記録証明書を取得することで、相続開始前に不動産を整理することができます。
生前に不動産を整理しておくことは、遺言書の作成、家族信託、任意後見、相続税対策、不動産売却、相続土地国庫帰属制度の検討などにも役立ちます。
注意点１ 検索条件が非常に重要です
所有不動産記録証明制度で最も注意すべき点は、検索条件です。
登記簿上の住所や氏名と、請求書に記載した検索条件が一致しなければ、対象不動産が抽出されない可能性があります。
特に、次のような場合には注意が必要です。
検索条件の設定が不十分だと、本来確認したかった不動産が証明書に出てこないことがあります。
そのため、相続手続きで利用する場合には、被相続人の戸籍、戸籍の附票、住民票の除票、固定資産税通知書、権利証などを確認しながら、どの住所・氏名で検索すべきかを整理する必要があります。
注意点２ 未登記建物などは出てこないことがあります
所有不動産記録証明制度は、不動産登記制度をもとにした制度です。
そのため、そもそも登記されていない建物や、所有権の登記がされていない不動産は、証明書に出てこない可能性があります。
古い建物では、固定資産税は課税されているものの、登記がされていないということがあります。
また、表題登記だけがされていて、所有権保存登記がされていない建物についても、確認に注意が必要です。
したがって、所有不動産記録証明書を取得したからといって、すべての不動産調査が完了するわけではありません。
固定資産税資料、名寄帳、現地資料、建物図面、過去の売買契約書などをあわせて確認することが大切です。
注意点３ 証明書取得後の確認作業が必要です
所有不動産記録証明書に不動産が記載された場合でも、それだけで相続登記が完了するわけではありません。
証明書に記載された不動産について、実際に相続財産に含まれるのか、現在の権利関係はどうなっているのか、共有者がいるのか、抵当権などの担保権が残っているのか、建物が現存しているのか、私道や農地が含まれているのかなどを確認する必要があります。
そのためには、各不動産の登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産評価証明書、名寄帳などを確認します。
相続登記を申請する際には、戸籍関係書類、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書なども必要になります。
所有不動産記録証明書は、あくまで「不動産を探すための入口」です。その後の登記申請や相続手続きには、専門的な確認作業が必要です。
相続登記義務化との関係
所有不動産記録証明制度は、相続登記義務化と深く関係しています。
令和６年（２０２４年）４月１日から、相続登記は義務となりました。
令和６年４月１日より前に発生した相続であっても、相続登記が未了であれば義務化の対象となります。原則として、令和９年（２０２７年）３月３１日までに相続登記をする必要があります。
つまり、「昔の相続だから関係ない」というわけではありません。
過去に親や祖父母から不動産を相続したものの、名義変更をしていない不動産がある場合は、早めに確認する必要があります。
所有不動産記録証明書を活用すれば、被相続人名義の不動産を探す手がかりになります。
政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
このような方は利用を検討しましょう
次のような方は、所有不動産記録証明制度の利用を検討する価値があります。
特に、相続人が複数いる場合や、不動産が複数の地域にある可能性がある場合には、早い段階で調査を始めることが大切です。
相続手続きでの進め方
相続手続きで所有不動産記録証明制度を利用する場合、次のような順番で進めると整理しやすくなります。
まず、亡くなった方の氏名や住所の履歴を確認します。過去の住所が分からなければ、検索条件を適切に設定できないことがあります。
手元にある資料から、不動産の所在や地番、家屋番号を確認します。
現在住所だけで足りるのか、旧住所も入れるべきか、旧姓や異体字を考慮すべきかを確認します。
証明書に記載された不動産について、現在の権利関係、共有者、担保権の有無などを確認します。
相続財産に含まれる不動産を整理し、遺産分割協議書や相続登記申請の準備を進めます。
不動産の場所が分からない場合
所有不動産記録証明書によって不動産の所在や地番が分かっても、現地の場所がすぐに分かるとは限りません。
特に、山林、農地、原野、私道、古い地番の土地などは、住所として普段使われている表示と登記上の所在・地番が一致しないことがあります。
相続した土地の場所が分からない場合は、地番をもとに地図上で確認することが有効です。
不動産の所在を把握することは、相続登記だけでなく、売却、管理、境界確認、隣地対応、相続土地国庫帰属制度の検討などにもつながります。
司法書士に相談するメリット
所有不動産記録証明書の請求自体は、ご本人や相続人が行うこともできます。
しかし、実際の相続手続きでは、証明書を取得するだけで終わりではありません。
検索条件の設定、戸籍・住所履歴の確認、証明書に記載された不動産の精査、登記事項証明書の取得、相続人の確定、遺産分割協議書の作成、相続登記申請まで、一連の流れを正確に進める必要があります。
特に、次のような場合は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。
司法書士は、不動産登記の専門家として、所有不動産記録証明制度を活用した不動産調査から、相続登記の申請までを一体的に確認することができます。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を、法務局で一覧的に確認できる制度です。
相続登記が義務化された現在、相続人にとって「亡くなった方がどの不動産を持っていたのか」を把握することは、ますます重要になっています。
この制度を利用することで、これまで見つけにくかった不動産を発見し、相続登記の漏れを防ぎやすくなります。
一方で、検索条件の氏名・住所が登記簿上の記録と一致しない場合には、不動産が抽出されない可能性があります。また、未登記建物や所有権登記のない不動産は、証明書だけでは把握できないことがあります。
所有不動産記録証明書は非常に便利な制度ですが、万能ではありません。
相続手続きでは、所有不動産記録証明書、名寄帳、固定資産税資料、登記事項証明書、戸籍関係書類などを組み合わせて、慎重に不動産を確認することが大切です。
司法書士法人ＪＯネットワークでは、相続登記、不動産調査、遺産分割に関する登記手続きについてご相談を承っています。
亡くなった方の不動産が分からない、相続登記の対象不動産を漏れなく確認したい、古い名義の不動産を整理したいという方は、お気軽にご相談ください。