相続登記とは？義務化された期限・必要書類・手続きの流れを司法書士が解説

　親や配偶者など、ご家族が亡くなったときに、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きが「相続登記」です。

　不動産には、土地、建物、マンションの一室、私道持分、山林、農地、地方にある実家、使っていない土地など、さまざまなものがあります。預貯金や保険の手続きは比較的早い段階で進める方が多い一方で、不動産の名義変更は「今すぐ売る予定がないから」「家族の間で話がまとまっていないから」「場所がよく分からない土地だから」といった理由で、後回しにされることが少なくありません。

　しかし、相続登記は令和６年４月１日から義務化されました。これまでのように、相続した不動産の名義を亡くなった方のままにしておくことは、法律上のリスクを伴う手続きになっています。

　この記事では、相続登記とは何か、いつまでにしなければならないのか、どのような書類が必要になるのか、遺産分割がまとまらない場合や、相続した土地の場所が分からない場合にどう考えればよいのかを、司法書士の実務の視点から整理します。

相続登記とは

　相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、登記簿上の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。

　不動産は、法務局の登記記録によって「誰が所有者なのか」が公示されています。売買で不動産を取得したときには買主へ所有権移転登記をしますし、住宅ローンを借りるときには抵当権設定登記をします。同じように、相続によって不動産を取得した場合にも、その取得を登記記録に反映させる必要があります。

　相続登記をしないままにしておくと、登記簿上は亡くなった方が所有者のままです。そのため、相続人が実際には不動産を引き継いでいても、登記上はそのことが分かりません。

　この状態では、不動産を売却したいとき、担保に入れて融資を受けたいとき、建物を取り壊したいとき、隣地との境界を整理したいときなどに、手続きが止まってしまうことがあります。相続登記は、単なる名義変更ではなく、将来その不動産を安全に管理し、処分し、次の世代へ引き継ぐための土台になる手続きです。

相続登記が義務化された理由

　相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の問題があります。

　所有者不明土地とは、登記記録を確認しても現在の所有者がすぐに分からない土地や、所有者が分かっても連絡が取れない土地のことをいいます。相続登記が長年されないままになっていると、登記簿上の所有者は祖父母や曽祖父母の名義のまま残ります。その間に相続が何度も発生すると、相続人の数は増え、住所も変わり、連絡先も分からなくなっていきます。

　その結果、土地を売却したい人がいても全員の同意を集められない、公共事業や再開発を進めようとしても所有者と連絡が取れない、空き家や山林の管理責任が曖昧になる、といった問題が生じます。

　相続登記の義務化は、このような所有者不明土地の発生を防ぎ、不動産の権利関係を早い段階で整理するために設けられた制度です。

相続登記はいつまでにしなければならないのか

　相続登記の基本的な期限は、相続により不動産を取得したことを知った日から３年以内です。

　ここで大切なのは、単に「親が亡くなった日」から自動的に３年というわけではないことです。法律上は、自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内と整理されています。

　ただし、実務上は、亡くなった方が不動産を所有していたことを家族が把握している場合、死亡日や遺産内容を把握した時期を基準に、早めに手続きを進めるべきです。

ケース	相続登記の期限
令和６年４月１日以降に相続で不動産を取得した場合	不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内
令和６年４月１日より前に発生した相続で、まだ相続登記をしていない場合	原則として令和９年３月３１日まで
遺産分割協議により不動産を取得した場合	遺産分割が成立した日から３年以内

　特に注意が必要なのは、令和６年４月１日より前に発生していた相続も義務化の対象になるという点です。昔亡くなった親名義、祖父母名義の不動産が残っている場合でも、「古い相続だから関係ない」とはなりません。

相続登記をしないとどうなるのか

　正当な理由がないのに相続登記を怠った場合、１０万円以下の過料の対象となる可能性があります。

　過料という言葉だけが先に広がると、「すぐに罰を受けるのではないか」と不安になる方もいます。しかし、相続登記の目的は、相続人を罰することではありません。目的は、相続した不動産の名義をきちんと整理し、所有者不明土地を増やさないことです。

　もっとも、義務化された以上、「いつかやればよい」という扱いではなくなりました。相続人が多い、戸籍の収集に時間がかかる、遺言の有効性に争いがある、遺産の範囲について相続人間で争いがある、相続人自身が重病であるなど、個別の事情がある場合には、正当な理由が認められることもあります。

　ただし、「面倒だった」「忙しかった」「売る予定がなかった」「固定資産税は払っていたから登記も済んでいると思っていた」といった理由だけで安心できるわけではありません。

　固定資産税の納税通知書が届いていることと、相続登記が完了していることは別の問題です。固定資産税を支払っていても、登記簿上の名義が亡くなった方のまま残っているケースは珍しくありません。

相続登記で最初に確認するべきこと

　相続登記を進めるときには、いきなり書類を集め始めるのではなく、まず全体像を確認することが重要です。

１　亡くなった方が所有していた不動産を確認する

　最初に確認するべきなのは、亡くなった方がどの不動産を所有していたのかです。

　自宅の土地建物だけであれば比較的分かりやすいですが、実務では、私道持分、共有持分、地方の山林、昔購入した土地、祖父母の代から残っている土地、区画整理や地番変更があった土地などが後から見つかることがあります。

　不動産の確認には、固定資産税納税通知書、名寄帳、権利証、登記識別情報通知、登記事項証明書、売買契約書、古い測量図、公図、遺言書、遺産分割協議書などが手がかりになります。

　ただし、固定資産税が非課税の土地、私道、山林、墓地、境内地などは、固定資産税の通知だけでは把握しきれないことがあります。相続登記では、「分かっている不動産だけ登記したつもりだったが、後から別の土地が見つかった」ということが実際に起こります。

２　相続人が誰かを確認する

　次に、法律上の相続人が誰かを確認します。

　相続人を確認するためには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、必要に応じて除籍謄本、改製原戸籍などを集めます。戸籍をたどることで、配偶者、子、親、兄弟姉妹、代襲相続人など、誰が相続人になるのかを確定していきます。

　相続登記では、家族の認識だけで相続人を決めることはできません。「長男が家を継いだから長男だけが相続人」「付き合いがない兄弟は関係ない」といった感覚と、法律上の相続人は一致しないことがあります。

３　遺言書の有無を確認する

　遺言書がある場合とない場合では、相続登記の進め方が変わります。

　公正証書遺言、自筆証書遺言、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言など、遺言の種類によって確認方法や必要な手続きが異なります。

　遺言書に不動産を取得する人が明確に定められている場合には、その内容に基づいて相続登記を行うことがあります。一方で、遺言書がない場合や、遺言書に記載されていない不動産がある場合には、相続人全員による遺産分割協議が必要になることがあります。

４　不動産を誰が取得するのかを決める

　相続人が複数いる場合、誰がどの不動産を取得するのかを決める必要があります。

　不動産を共有にすることもできますが、安易な共有には注意が必要です。共有にすると、将来売却する場合や担保に入れる場合に、共有者全員の協力が必要になることがあります。さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分についてまた相続が発生し、権利関係が複雑になります。

　実家を誰が管理するのか、売却する予定があるのか、賃貸に出すのか、空き家として残すのか、固定資産税や管理費を誰が負担するのか。相続登記は、単に名義を変えるだけでなく、その後の不動産管理をどうするかとセットで考える必要があります。

相続登記に必要となる主な書類

　相続登記に必要な書類は、遺言書があるか、遺産分割協議をするか、法定相続分で登記するかによって変わります。ここでは、一般的な遺産分割協議に基づく相続登記を前提に、主な書類を整理します。

書類	内容
亡くなった方の戸籍一式	出生から死亡までの戸籍、除籍、改製原戸籍など
亡くなった方の住民票除票または戸籍の附票	登記簿上の住所と亡くなった方をつなげるために使用
相続人の現在戸籍	相続人が現在生存していることなどを確認
相続人の住民票	不動産を取得する相続人の住所を登記するために使用
遺産分割協議書	誰がどの不動産を取得するかを相続人全員で合意した書面
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書に実印を押したことを確認
固定資産評価証明書または評価額が分かる資料	登録免許税を計算するために使用
登記事項証明書	対象不動産の現在の登記内容を確認

　実際には、登記簿上の住所と亡くなった方の最後の住所がつながらない場合、相続人の中に亡くなっている方がいる場合、代襲相続がある場合、兄弟姉妹が相続人になる場合、海外在住の相続人がいる場合など、追加書類が必要になることがあります。

　相続登記は、必要書類を形式的に集めれば終わる手続きではありません。戸籍の読み取り、相続関係の確認、不動産の特定、登記原因の整理、登録免許税の計算、申請書の作成まで、複数の確認が必要です。

相続登記の基本的な流れ

　相続登記の一般的な流れは、次のとおりです。

1. 亡くなった方の不動産を調査する
2. 相続人を確定するために戸籍を収集する
3. 遺言書の有無を確認する
4. 相続人間で遺産分割協議を行う
5. 遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印を押す
6. 必要書類をそろえる
7. 登録免許税を計算する
8. 法務局へ相続登記を申請する
9. 登記完了後、登記識別情報通知などを受け取る

　この流れだけを見ると単純に見えるかもしれませんが、実務上は、最初の「不動産を調査する」と「相続人を確定する」の段階で時間がかかることが多くあります。

　特に、相続人が多い場合、古い戸籍が複数の市区町村にまたがる場合、亡くなった方の住所移転が多い場合、登記簿上の住所が古いままになっている場合には、確認作業が複雑になります。

遺産分割がまとまらない場合

　相続人間で話し合いがまとまらない場合でも、相続登記の義務がなくなるわけではありません。

　遺産分割協議がまとまらないときには、法定相続分で相続登記をする方法や、期限内に相続人申告登記を行う方法が考えられます。

　相続人申告登記とは、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを法務局に申し出ることで、相続登記の義務を履行したものと扱われる制度です。相続人の一人が単独で申し出ることもできます。

　ただし、相続人申告登記は、最終的な名義変更そのものではありません。不動産を売却する場合、融資の担保に入れる場合、具体的に誰が取得するかを確定する場合には、原則として相続登記が必要になります。

　そのため、相続人申告登記は、期限が迫っているが遺産分割がまとまらない場合の一時的な対応として有効ですが、最終的な不動産承継の整理とは分けて考える必要があります。

相続した土地の場所が分からない場合

　相続登記の相談では、「不動産があることは分かっているが、場所が分からない」という相談もあります。

　たとえば、固定資産税の通知書に地番は書いてあるものの、住居表示とは違うため地図上の場所が分からない。山林や農地を相続したが、現地に行ったことがない。親から聞いていた土地と、登記簿上の土地が一致しているのか分からない。こうしたケースは珍しくありません。

　不動産登記では、土地は住所ではなく地番で管理されています。普段使っている住所と、登記上の地番は一致しないことがあります。そのため、固定資産税の通知書や登記事項証明書に書かれている地番だけを見ても、一般の方が現地をすぐに把握することは難しい場合があります。

　相続登記を進めるうえでは、まず対象不動産を正確に特定することが重要です。対象不動産を誤ると、登記漏れや、相続人間の認識違いにつながることがあります。

　司法書士法人ＪＯネットワークでは、相続登記の対象となる不動産の確認にあたり、登記情報、固定資産税資料、地番、地図情報などを整理しながら、相続手続きの前提となる不動産の把握を支援しています。

相続した土地の場所を確認する

相続登記を放置すると起こりやすい問題

　相続登記をしないまま時間が経つと、次のような問題が起こりやすくなります。

• 不動産を売却したいときに、すぐに売却できない
• 相続人の一人が亡くなり、さらに相続人が増える
• 連絡の取れない相続人が出てくる
• 認知症などにより遺産分割協議が難しくなる
• 戸籍や住所のつながりを確認する資料が増える
• 固定資産税だけを支払い続け、名義は亡くなった方のまま残る
• 空き家や土地の管理責任が曖昧になる
• 次の世代に問題が先送りされる

　相続登記は、時間が経つほど簡単になる手続きではありません。むしろ、相続人が増え、必要書類が増え、確認すべき事情が増えていきます。

　「今は困っていない」という状態でも、将来売却や建替え、融資、空き家処分、隣地との調整が必要になったときに、相続登記が未了であることが大きな障害になることがあります。

相続登記と登録免許税

　相続登記を申請するときには、登録免許税がかかります。

　相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産評価額に一定の税率を掛けて計算します。固定資産評価額は、市区町村が発行する固定資産評価証明書や、固定資産税課税明細書などで確認します。

　また、一定の条件を満たす土地については、登録免許税の免税措置が設けられている場合があります。相続した土地の評価額が低い場合や、制度の適用対象になる可能性がある場合には、申請前に確認することが大切です。

　登録免許税の計算を誤ると、法務局から補正を求められることがあります。複数の不動産がある場合、土地と建物がある場合、共有持分がある場合などは、評価額と持分を確認したうえで計算する必要があります。

所有不動産記録証明制度との関係

　令和８年２月２日から、所有不動産記録証明制度が開始されています。

　これは、所有者本人や相続人などからの請求により、特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産を一覧的に確認するための制度です。相続登記の場面では、亡くなった方がどの不動産を所有していたのかを確認する手がかりになります。

　ただし、所有不動産記録証明制度を利用すれば、すべての不動産が必ず漏れなく見つかるというわけではありません。検索条件となる氏名や住所が、登記簿上の氏名・住所と一致しない場合には、抽出されない不動産が出る可能性があります。

　特に、過去に住所変更登記をしていない場合、旧住所のまま登記されている不動産がある場合、氏名の表記に揺れがある場合、法人や宗教法人などで名称変更や合併がある場合には、検索条件の設定が重要になります。

　相続登記では、制度を利用するだけでなく、固定資産税資料、名寄帳、権利証、登記情報、過去の資料を組み合わせて確認することが大切です。

住所変更登記にも注意が必要

　相続登記とあわせて注意したいのが、住所変更登記です。

　不動産の所有者が生前に住所を変更していたにもかかわらず、登記簿上の住所が古いままになっていることがあります。この場合、相続登記の前提として、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを資料でつなげる必要があります。

　住民票除票や戸籍の附票で住所のつながりが確認できればよいのですが、保存期間の経過などにより資料が取得できないこともあります。その場合には、権利証、固定資産税資料、上申書など、複数の資料を組み合わせて同一性を説明する必要が生じることがあります。

　相続登記は、亡くなった方の名義を相続人に変える手続きですが、その前提として、登記簿上の名義人と亡くなった方が同じ人であることを確認する作業が重要です。

司法書士に相談した方がよいケース

　相続登記は、ご自身で法務局に申請することもできます。しかし、次のようなケースでは、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

• 相続人が複数いる
• 遺産分割協議書を作成する必要がある
• 亡くなった方の戸籍が多い
• 兄弟姉妹や甥姪が相続人になる
• 相続人の中に亡くなっている方がいる
• 相続人の中に認知症の方、未成年者、海外在住者がいる
• 遺言書がある
• 不動産が複数ある
• 共有持分や私道持分がある
• 土地の場所が分からない
• 登記簿上の住所が古い
• 昔の相続が未登記のまま残っている
• 売却や空き家処分を予定している

　相続登記は、書類の数だけで難しさが決まるわけではありません。相続関係、不動産の内容、登記記録の状態、相続人間の合意状況によって、必要な判断が変わります。

　特に、古い相続が重なっている場合には、現在の相続人を確定するだけでも時間がかかることがあります。義務化の期限がある以上、気付いた時点で早めに全体像を確認することが大切です。

司法書士法人ＪＯネットワークの相続登記サポート

　司法書士法人ＪＯネットワークでは、相続登記に関するご相談を承っています。

　相続登記では、戸籍を集めること、相続人を確認すること、遺産分割協議書を作成すること、不動産を特定すること、登記申請を行うことなど、複数の作業が必要です。これらを一つひとつ個別に進めるだけでなく、相続手続き全体の流れを整理し、どこで止まりやすいか、どの資料を先に確認すべきかを見極めることが重要です。

　ＪＯネットワークでは、司法書士業務の実務経験と、案件管理の仕組みを活かし、相続登記の進捗を整理しながら対応しています。不動産が複数ある場合、相続人が多い場合、古い相続が残っている場合、土地の場所が分からない場合なども、資料の確認からご相談いただけます。

　相続登記は、いつか必要になる手続きではなく、すでに法律上の期限がある手続きです。ご家族が亡くなり、不動産の名義がそのままになっている場合は、早めに確認することをおすすめします。

相続登記について相談する

よくあるご質問

相続登記は必ずしなければなりませんか。

　相続によって不動産を取得した場合、相続登記は法律上の義務です。不動産を取得したことを知った日から３年以内に申請する必要があります。

昔亡くなった親の名義のままですが、義務化の対象になりますか。

　令和６年４月１日より前に発生した相続であっても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。原則として令和９年３月３１日までに相続登記を行う必要があります。

遺産分割協議がまとまっていない場合はどうすればよいですか。

　遺産分割協議がまとまっていない場合でも、相続登記の義務がなくなるわけではありません。法定相続分での登記や、相続人申告登記などの対応が考えられます。具体的な状況によって適切な方法が変わりますので、早めに相談することが大切です。

固定資産税を払っていれば、相続登記は済んでいることになりますか。

　固定資産税を支払っていることと、相続登記が完了していることは別です。納税通知書が届いていても、登記簿上の名義が亡くなった方のままになっていることがあります。

土地の場所が分からなくても相談できますか。

　相談できます。固定資産税通知書、名寄帳、登記事項証明書、権利証、地番などの情報をもとに、対象不動産の確認から進めることができます。

関連記事

• 法定相続情報一覧図に元配偶者は記載する？離婚がある場合の相続関係説明図との違いを司法書士が解説
• 所有不動産記録証明制度とは？相続した不動産を調べる新しい制度を司法書士が解説
• 終活に役立つ相続・遺言の基礎知識